[摘要] 长沙开发商涉嫌“跑路”的楼盘已经有麓山里佳园、江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆[最新消息 价格 户型 点评]、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多数都涉及巨额民间融资,据不完全了解,除上述湘江700外,中远公馆涉及债务超过8000万元,东方航标非法集资额度高达数亿元,麓山里佳园债务额达到数千万元。
偿债高峰成中小房企头上利剑
中小房地开发商资金普遍吃紧,世联地产的一份研究报告指出,今年季度将是房地产企业的债务偿付密集时期。房地产企业迫切需要偿还的银行贷款、信托、私募、民间借贷和海外发行债等债务合计超过1万亿元。通过这些渠道进行的融资基本都要支付高额的利息。
世联地产的该报告称,今年全行业到期的各类债务中,离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房地产企业短期债务偿还能力的。而其中,信托债务又是各家房地产企业首先要归还的债务。国泰君安证券的相关研究报告提供的数据也显示,2012年总到期债务规模1758亿元。一季度366亿元,二季度368亿元,三季度716亿元,4季度309亿元。信托兑付高峰将出现在今年3月。不难看出,房地产企业的偿债压力巨大。
就信托债务而言,到期高峰正在今年7月,有超过500亿元的信托债务将到期。房地产信托的利率普遍在12%以上,加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用,融资成本超过20%,部分信托融资利率甚至高达30%,远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的,房地产企业多数面临着经营性现金不足的困境。
随着财务状况的恶化,地产企业面临的资金缺口也在扩大:短期内行业平均有5%的资金富余,但是如果2012年的行业交易量延续前一年的趋势,行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口,六成企业将面临这种威胁,四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口。
万科集团总裁郁亮此前曾对外表示,企业现在已是“冬天模式”,“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为房产商的5大过冬策略。大房企尚且如此,“体质较弱”的中小开发商生存状态可想而知。
惠誉国际近日一份中国2012年房地产报告指出,中国房地产业在今年将面临调控仍将趋紧、增速放缓、利润压力增大的局面。小型房地产开发商将受到挤压,房地产商的两极分化将持续。
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