[摘要] 土地供应持续增加，市场成交量大幅上涨，价格也连续多个月处在上升轨道。盘点上半年岛城的房地产市场可以发现，当“棋至中局”，无论是对开发商还是购房者，青岛（楼盘）房地产市场的表现有足够的理由让人惊叹，甚至惊呆。
土地供应持续增加，市场成交量大幅上涨，价格也连续多个月处在上升轨道。盘点上半年岛城的房地产市场可以发现，当“棋至中局”，无论是对开发商还是购房者，青岛（楼盘）房地产市场的表现有足够的理由让人惊叹，甚至惊呆。
盘点过去 ，可以更好地预测未来。这半年来，行业投资环境全面回暖，城市住宅市场成交量持续回升，重点城市房价普涨， 土地市场量价齐升……这些都已经在很大程度上，奠定了下半年楼市的基调。
宏观：经济运行整体平稳，楼市调控方向逐步转向税收和土地
2013年上半年，国家继续在实行积极的财政政策和稳健的货币政策，经济发展趋于平稳，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展，虽然银行出现资金紧缺问题，但预计仅会产生短期影响，利率维持不变，市场资金仍较充足。在以上背景下，青岛GDP、固定资产投资和房地产投资均稳步增长，青岛城镇居民可支配收入、居民储蓄存款余额稳步增长，略低于经济增速。
回顾上半年国家房地产市场宏观调控政策，基本以年初的“国五条”为主，调控力度再次加大，且调控方向逐步转向税收和土地。1月，国务院发布《国务院办公厅关于印发近期土壤环境保护和综合治理工作安排的通知》，要求被污染地块治理达标前不得开发住宅；2月，国务院常务会议审议通过新“国五条”，即完善稳定房价问责制度、扩大房产税改革试点、增加中小户型住房供应、地级市把农民工纳入保障房建设、严格执行明码标价；3月，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应严格按转让所得的20%计征；3月底，青岛公布《关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》，青岛版“国五条”落地，住房公积金扶持加大、公积金基数上调；5月，国土资源部发布《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》，要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定。
土地：开发商拿地趋于理性，受成交结构影响土地价格较低
上半年，青岛土地市场供需量维持在较高水平，但受到成交结构影响，土地价格仍较低。上半年全市供应土地1331万平，成交土地969万平，成交土地平均楼面地价1130元/平，供应量同比下降5.5%，成交量下降9.9%，土地价格与2012年基本持平。从月度成交来看，市场成交逐月增加，月均供应222万平，成交162万平，土地价格受成交结构的影响波动较大。
分析上半年土地成交区位可以发现，主城区土地愈加稀缺，上半年土地市场热点集中在城阳、胶南和平度，供销量都超过150万平，其中胶南成交量，建筑面积达到285.46万平方米 ，其次是城阳区，成交建面235.33万平方米 。从各区域平均楼面地价来看，四方区随着旧城改造的开展，区域形象逐步提升，价格洼地的局面逐渐改观，上半年楼面地价在个区域中排在首位 ，高达4483元/平方米 。市北、李沧、黄岛区均高于2000，崂山区上半年仅成交一宗地下空间，价格较低，其他区域均在千元左右。
分析上半年土地成交价格可以发现，开发商拿地正趋于理性。上半年，全市成交土地的平均溢价率为4.3%，相比去年的2.17%，提高2.1个百分点，这也是市场结束了连续三年溢价率下降的局面，首次出现反弹。从各区域溢价率来看四方区成为热点区域，平均溢价率高达40.1% ；李沧溢价率在10% 左右；市南区上半年无成交，市北、黄岛、平度均为底价成交。其他区域溢价率均在5%以内。
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