[摘要] 某机构数据显示，截止2012年底，中国旅游地产项投资总额破万亿元，近2/3的百强房企已介入旅游地产领域。旅游地产项目仅海南一地就有1016个，西南地区294个，两广地区181个，长三角和环渤海地区也分别有116个、271个。其间也不乏万达、雅居乐、保利等标杆房企旗下投资超百亿的巨作。
“那些‘一生必游’的地方，我去了好几个！”媒体人陈彭半年内去过了博鳌、西双版纳、庐山、腾冲……的确都是名声响当当的风景名胜。不过这背后的契机，都是参观地产项目。
“现在中国叫得出名的景点，几乎都有开发商的身影。”陈彭在他的游后记里写下的这句话，并非不是当前中国旅游地产的现状。
某机构数据显示，截止2012年底，中国旅游地产项投资总额破万亿元，近2/3的百强房企已介入旅游地产领域。旅游地产项目仅海南一地就有1016个，西南地区294个，两广地区181个，长三角和环渤海地区也分别有116个、271个。其间也不乏万达、雅居乐、保利等标杆房企旗下投资超百亿的巨作。
潜力巨大，分羹者众，但问题也很多。
综合不少专家的意见不难发现，近两年旅游地产大规模开发面临的一个关键性问题，便是并未找到合理的发展模式。低价圈地、快速开发的粗放型开发，不仅造成结构性失衡和产品销售失衡，“低效使用”和“低流动性”阻碍了物业资产价值和再次交易，大规模的“速生地产”也对生态环境、资源有极大的破坏和浪费。
“只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地产真正的蓝海盈利模式。”兰德咨询总裁宋延庆就表示。
但如何找到真正的蓝海？
如果把这个问题抛给雅居乐，它应该会用“海南清水湾”来回答。
某房产整理数据发现，雅居乐海南清水湾2013年销售业绩78亿，占该年海南成交总额（827.1亿）的1/12。
自开盘以来，2009年-2012年清水湾的销售额则分别为66亿、99亿、72亿、60亿，5年内清水湾的销售总额约375亿。而2010年-2012年，雅居乐集团的年销售额分别为322.46亿元、315亿元、330.7亿元。清水湾一个项目对于雅居乐的贡献率十分亮眼。
“对雅居乐而言，清水湾是我们进驻旅游地产的开篇大作，它奠定了雅居乐在旅游地产的地位。”今年年初的一场雅居乐有关旅游地产的战略新闻发布会上，雅居乐高层给清水湾颁了个“头牌”，他们告诉媒体，这也是雅居乐会用清水湾来回应蓝海的原因。
但清水湾真的能为雅居乐辟出一片蓝海？
寻找这个问题的答案，或许要先知道什么才是好的“度假旅游模式”。
“好的旅游地产模式，应该是根据当地的特色和文化来做。”旅游景观建筑设计师韩云峰告诉记者，度假旅游并非简单地卖楼。如果把房地产做成景区，那就是成功的旅游地产，如果把景区做成房地产那就是失败的。
实际上，这要求旅游地产回归到国人度假旅游“观景、休身、养心”的初衷。真正蓝海或许仅仅是思考，如何让从“游人”转化成“旅人”的群体，从买一栋房子，到享受一种生活。
“其实，这也是我们意识到的问题。”雅居乐集团副总裁刘鹏飞告诉媒体，他觉得现在的旅游地产已经跟在好山水上建几个房子，不是一个概念了。
“所以做海南清水湾这些旅游地产项目，我们都希望是以品牌的方式来经营打造，考虑的是怎么让一个旅游地产项目可持续发展。”
不过，对于清水湾的具体操作模式，刘鹏飞更愿意用一种观念来回答：“中国改革开放30年，老百姓已经不需要解决温饱问题，人们想生活得更好，想寻找最初的美好，的空气，生存的自然环境。
“所以地产项目在人们解决了温饱问题之后，也需要再深一个层次。包括清水湾在内，雅居乐的旅游项目也在思考如何成为一个有品牌的，可持续发展的旅游项目。”刘鹏飞称。
据称，雅居乐打造清水湾“磨”了5年，人们依然好奇，这五年的功力到底用到了何处？
对此，有媒体从雅居乐海南云南区域总裁黄奉潮处找到了一些片段。
“我做旅游地产那么长时间，非常了解，度假人士来到海南这种地方，他们需要空气、气侯、阳光这些美好的环境。但除此之外，他们也需要一种被关爱的精神生活。”
黄奉潮告诉媒体，海南清水湾的一个很重要的特点，就是项目的文化活动。
“我曾经跟我们物业公司要求，让我们的业主‘闲不住’，要开展各种各样的活动，把大家拉出去，欣赏田园风光、感受文化。”
黄奉潮称，通过缤纷的活动让业主在海南感受到不仅仅是环境的精彩，这是雅居乐做旅游地产总结出来的好经验，也是还在一直探索的。
在新闻发布会上，雅居乐腾冲项目营销总监方靖就向媒体解释称，清水湾是雅居乐公司内部定位非常高的一个旅游项目，在这个项目里，雅居乐是把那片海视作重要的卖点，而里面更重要的，就是一种“海的文化”。
或许黄奉潮所说的“清水湾的探索”，便是能让地产项目承载和传达一种海的文化。
不过，到目前为止，雅居乐清水湾主要销售的依然是面积不等的海景洋房和空中别墅，而其目前主要研发探索的，也多是新产品如何满足不同品位群体的需求，似乎离“文化”“精神”还有一段距离。
不过，从规划来看，“不仅仅是简单的建楼卖房，而是经营一种生活”，从传统的旅游地产走出来后，雅居乐至少已有意识和行动去尝试一种新的模式。
“不过，度假地产的物业管理，是雅居乐在旅游地产开发上，已经独创的模式。就像我经常跟我朋友说的一样，我希望我们能做到‘海南，你来了还想来’。”黄奉潮说。
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