[摘要] 央行发话支持首套房贷三周后，记者调研发现，一线城市如上海等变化不大；二线城市停贷银行有所减少，审核与放款的速度有所提升，但首套商业住房贷款利率仍多是基准利率或上浮10%，并未出现商业银行信贷政策的调整和优惠方案。
银行缘何不喜房贷
商业银行从去年四季度就流露出不待见个人住房按揭贷款的意思。在此情形下，近期央行的“落实住房信贷政策、改进个人金融服务”的窗口指导效果有限。
“2002年至2013年伴随着房地产市场发展，银行投放了大量房地产的贷款。去年的按揭房贷发放占新增贷款也达到30%左右。今年有所减少，也是每个银行有自己的发展阶段和放贷侧重。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚表示。
数据显示，今年前四个月，房地产开发企业到位资金3.72万亿元，同比增长4.5%，但定金及预收款下降7.8%，个人按揭贷款下降3.1%。
究其原因，商业银行在商业银行盈利核心与社会公共服务组织的身份冲突、支持刚需与房地产风险潜伏的交织、短期资金来源与长期房贷期限的不匹配(即“短借长用”的流动性错配)，表内业务与出表业务的资本充足率考核权衡下，房贷利率呈现出不尽如人意的扭曲现象。
利润是商业银行的首要考虑。“商业银行作为独立的法人机构，以利润为核心。除了对国有企业的信贷支持，过去房地产处于上升周期，个人房贷5%至6%是银行最优质的业务资源。但是，现在受到利率市场化和金融创新的影响，银行存款流失、资金来源高成本。5年期个人房贷基准利率为6.55%，银行个人房贷业务利差不足3%，而且占用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、拉存款成本，盈利空间非常小。而小微贷、消费贷和表外(同业和通道)等业务的利润水平则高很多。”深圳市房地产研究中心李宇嘉指出。
此外，个人房贷业务面临银行“短借长用”的流动性风险。近年来，以同业和理财为代表的非存款短期负债占比越来越大，同业和理财占银行负债的比例在20%左右，中小银行占比超过三分之一。以短期低成本流动性来“滚资产”，已成银行应对资金来源成本上升的重要策略，这就要求银行具备高超的流动性管理能力和资产变现能力。而房贷有10至30年的期限。
同时，巴塞尔协议Ⅲ给银行资本充足率达标的压力越来越大。银行倾向于不占用资本的中间业务和表外业务。
“银行在房地产上升期发放的大量个人贷款，由于个人房贷无法出表，房价上涨为开发商和购房者享有。银行无法分享，却要承担房地产下行周期的风险。这也是银行对于房贷的保守原因。”李宇嘉指出。
房贷传导链
房贷的松紧不仅对购房者需求释放有影响。
事实上，销售回款(首付款+按揭贷款)占开发商资金来源的40%至50%，是开发商主要的融资渠道。个人房贷的低利率补贴了开发商的融资成本。对于开发商而言，及时低成本的现金流是生命线。
“一般而言，银行存款利率走高，贷款利率自然也会走高。流动性弱的房贷，利率自然应该高。当这个利率在一定社会约束下不能够提高的情况下，自然就会出现‘房贷荒’的现象。”连平表示。
严控房贷风险仍是今年银监会的监管重点。银监会相关负责人明确表示，银监会严格执行国务院关于房地产开发贷款、个人住房贷款、土地储备贷款等关于房地产贷款的有关政策。
“目前以土地或房产为抵押的贷款占银行总贷款的40%至50%。随着楼市渐渐进入高风险期，银行不得不追加大量的坏账拨备和资本补充，这意味着银行正在为房地产下行风险买单。”李宇嘉指出。
市场上越是需要资金来缓解压力的中小房企越是基本得不到银行的开发贷款，如果房贷不能及时到位，开发商无疑陷入困境。
房贷的扭曲引发购房者观望、开发商承压，从需求端减少了房地产市场的资金补给，与开发贷一同收紧的中小房地产企业资金链条，中小房地产企业通过信托、影子银行周转的路径亦被切断，房地产市场的两极分化将会出现，而这并非房地产市场的健康良性发展的题中之义。
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