[摘要] 我是大叔，关注房产近十年了。80年代，小平同志看着前门那几幢北京早期的商品房说过，我有几个儿子，别人我不管了，就是朴方，文革为了我受了苦，我想如果我买得起，也给他买一小套房子。房子对当年的领导人也不是容易得到的。
我是大叔，关注房产近十年了。
80年代，小平同志看着前门那几幢北京早期的商品房说过，我有几个儿子，别人我不管了，就是朴方，文革为了我受了苦，我想如果我买得起，也给他买一小套房子。房子对当年的领导人也不是容易得到的。
90年代，当时工资还不高，社会上已经有了商品房，但工资还不足以买房子，当时也没有贷款之说。
后来看历史，才知道这些象房贷买楼花拍地皮之类的政策，都是香港人教会大陆的。
可惜，当年，那个香港哥们还没有出现在大陆，或者，大陆的兄弟还没有听懂这种方法的可操作性，总之，除了极少数人，当时，普通百姓，真是没有想到过自己还可以自己买房子。
2000年前后，当时国家经济形势其实是在低谷的，大家刚从疯狂地通货澎胀中一脸惊恐地惊魂未定。朱老总压住了CPI，但经济也给压得死气沉沉。
政府想刺激经济，在没有办法的情况下，想起了房地产，开始了住房改革，停止福利分房，改为货币分房。但当时老百姓普遍钱不多，而且由于是几十年的惯性，认为房子就该单位分嘛，凭啥让我掏那么多钱买？想不通。当时，是买方市场，那是肯定的。
在大家都不想买房的时候，也不是没有清醒人。醒悟的早的人，总是有的。
2002年，有个哥们还买了一个叫做碧溪广场的商铺，正闹得不可开交，又是散步啥的。不知道这里还有人记得那个所谓的碧溪广场，是做分割小产权出售或者的房地产项目之一。
当时的报纸上也一直在提醒房价太高了。身边有买了商品的哥们在计算着，房子涨了多少，慢慢地有了些感觉，但绝大部分人一直感觉似乎房子太贵了啊。贵得有些离谱了的说。眼界太小，把自己反而给局限住了。
话说当年，真是遍地黄金啊，现在想起来，想必捶胸顿足者大有人在。有眼光的人，总是有的，但有眼光的人，也总是少数。
记得当初一个美国回来的哥们，看到30来万就可以在北京买个小两居，特别惊讶，说这点钱(当时合3万多美金哈)，还不够我在美国装修个厕所呢。
人生的吊诡就在于，看过去发生的事，非常清楚，当时如果这样这样将如何如何是一清二楚的，但往未发生的未来看，就很不清楚了。
要不怎么说人生中有大富者只是凤毛麟角？现在想走当年看房的经历，真是感慨万千啊。
那么多财神爷送到手上的钱，就白白地视而不见，在哈哈大笑中，扬手就抛弃掉了。
2004年，我看过多套联排，总觉得那是麻杆房，细细的向上一长条，一家人在一起也太不亲热，太不方便了，于是简单地就给否定了。也看过叠拼，还是不喜欢。
很多很多的机会就这样给错过了。很多时候，看过房子，都能找到很多毛病，要不就是价格太贵，经常在哈哈大笑中，扬长而去，把售楼小姐给抛在身后。
事实教育我的是，如果是投资房产，就不要以自己是否喜欢为标准，而是要以市场的走向为依据。这其实是非常高的要求。一个人如何能做连自己都不认同的事呢？
2006年，通过LJ买个一套二手房。那个时候还比较简单。我竟然连房主的面都没有见过，就把定金交了。价格也是跟中介砍的，房主也不知道哈。那个定金合同，也是漏洞百出。
但好在，我们都是讲面子的人，都没有计较，中介费2%，竟然是买方和卖方一人一半。哈，北京当年还是有过这规矩的哈。
实际上，中国的老百姓，更喜欢一次性的多付出，而不是经年累月的逐月付出。物业费从2块涨到4块，每套房子每个月也就多个200到300块钱，一年才3000多，十年才3万多。
但普通百姓，宁愿一次多付出30万，也不愿十年付出3万块。这就是人性。
教育百姓，是个痛苦的过程，这也不是我的工作。只能顺势而为，没有办法。
物业与房价的关系，是个大话题。还想表达的就是，物业涨物业费挺难的。也就是说，物价每年在涨，油价每年在涨，人工工资每年在涨，但物业费因为要面对众多业主，很难上涨。
所以长期来看，大家的物业服务只能越来越差。这对房子的保值是致命的。只有现在物业费高的小区，才能保证在未来的几年，还有可过得去的保养。房子的才有保证。
中国百姓对每月都要付出的费用的恐惧，源于对未来收入的不确定性的担心。这种担心和恐惧，还将深深影响未来房产税的效果。
可以讲，普征的房产税，将会造成房价的大幅下跌，这一点，与大家的认识相反，但我深信不疑。
为解释这个问题，可以把房产税换算成物业费，按北京目前的房价或政府指导价，竟然高达17块/平/月。试想一下，有几个中国普通百姓接受得了这么高的物业费？
有了普征的房产税，房价大跌是肯定的。上海和重庆现在的方案不是普征，不足为训。房产税的普征，似乎是必然的趋势。Zf没有地卖后，一定要靠房产税来填补资金的不足。全世界都如此。
07年，这年不是一种平静的一年，有很多大事要发生。印象最深的有两件大事。
一是中国股市经历了一次大暴发，买基金成为大众的实时热门的话题。二是房价的暴涨。
好在我还冷静。记得当时非常不合时宜的跟朋友讲，别看你们现在的股票挣了好多钱，但很快会再吐出去，连利带本都吐出去。这是人性在起作用。很不好听哈。但不辛基本上都言中了。很不忍心。
暴涨的房价啊，高得让人有些下不了手了。人们对可接受的房价的心理底线，是在一点一点地被调高的。找便宜的房子，成为我要完成的的事。
次贷危机在一点一点的发酵，北京的房价还居高不下。但我对房子这几年的体会和领悟，对房价还将长期上涨的信念深信不易。为了找到便宜的房子，四处寻找价值洼地，寻找可能的增值的地方。
为此，甚至还专门去了首钢的搬迁地曹妃甸考察。但朋友的一句话，提醒了我。他讲，疲惫之师，长途奔袭，是兵家大忌，你那么一点钱，北京还容不下么？
一句提醒了我啊。后来看起来，还是北京的涨幅。这一点，供愿意在老家，在海南，在沿海投资房产的朋友参考哈。远程投资要慎重。
在不断的追求过程中。遇到了很多好老师。记得有一段时间总在朝阳公园西门看房子。遇到一个中介的朋友，他反对我专找大套的好公寓。说增值慢，出租困难。
要买，就买好位置的小户型，这样的房子涨幅大，好出租。这是在不限购的情况下投资房产的一条真理。可惜，我没有听他的。
有时想，投资，最终可能就是投心态。投自己的心。心态和性格决定了我们的高度。越到后来，越坚信这一点，加强性格培养，修身，成了自己的功课之一。
中间还遇一个北京的房虫，跟他混得也比较熟。就叫他老张大哥吧。这是次近距离地接触房虫，他拍卖下一个房子完成过户后，立马挂了出去，最后只加了不到十万卖给了一个教授一家。
我仔细分析过房虫这种操作方式，看起来在没有限购的情况下，这种快进快出的方式挣起钱来非常快，没有两个月就挣了10来万块钱，但其实，他的没有一直拿在手上挣的多。
他的一入一出，国家和中介挣的，比他还多，他就在给国家和中介创造收入了。这牵涉到另一个跟投资相关的话题，就是时机和持有时间的关系，究竟哪个因素给创造的价值更多。
对于投资来讲，时机当然重要。看过一本关于香港房地产百年史的书，早期香港牛大发了的N多房地产公司，因为踩错了周期，6000点进去，1600点出来，都消失了，而踩对了点的如李嘉诚者，后来居上发了起来。
所以投资选择时机是很重要的。但对于在中国这种快速发展的上升通道中的我们来讲，持有时间也是很重要的。
对于好东西，尽量多持一段时间，反而更大。好东西，一定要拿得住。这一点，很快就再次证明了。其实，好东西为啥拿不住，还是与人性有关。战胜自己是件困难的事哈。
08年美国人搞出来的当初被当成是目的是给中国下套的次贷危机，越来越严重，经济开始下滑得非常严重，几家如雷贯耳的美国大公司说倒就倒了，大家都有点傻了啊。
北京的房子，也在08年开始了一次深度回调。但政府的动作相当快，4万亿和鼓励买房政策立即出台，但其效果，在当时，还是有很多人怀疑的。人们很容易被悲观的情绪所感染，以致于温总讲信心比黄金还重要啊。
中国快速发展的气不可泄。但当局者迷，我相信没有几个人敢说08年或者是09年自己一直信心满满。这么大的事，竟然就这么轻松地对付过去了。
北京的房价却在09年吃了伟哥似了暴涨起来，自己还没有发应过来，房价就涨到自己无法接受的高位了，你刚调整好自己的心理价位，接受了以前想象不到的高价位，它实时价格就又高了，痛苦啊。这种经历，相信在09年关注过房价的朋友们深有同感。
2000年之前的十年，中国是从疯狂的通货膨胀到通货紧缩的一个过程。实话说，朱老总对92小平南巡后做法是非常不认同的。当时的银行存款利率高达12%。这个我都存过。朱老总压住了通胀，但却出现了通缩，经济非常低迷。
房改，就是打破当经济低迷的利器，有战略意义的。对2000-2010中国的黄金十年或曰景气立下了汗马功劳。可是，当初的小老百姓，哪里意识得这一点。只是房价高企的后果出现后，才又惊恐万分地抢。
如果我们关心城市建设，就知道这十年是城市建设发展最快的。高架，地铁，大厦，这些钱从哪里来的？不是天下掉下来的。
现在的小年轻，总想房价便宜，认为看到的城市现在有的一切，都是天然都有的。实际上，这些都是当年的买房人贡献的。
我一直对北京的国宾路印象很深。这么一条窄窄的小路，就是当年各国总统的必经之路。那现在的路是怎么来的？
实际上，我们现在很多年轻人生活的要求，已经超过当年的小平的要求。小平这辈人为儿子要套房子也不一定真能实现。当然，小平的事，是我从书中看到的。但生活中有件事，是我亲口听朋友说的。
前几年遇到一个老爷子，是半个老乡，他讲过一个故事，就是当年一位高层领导，是审判四人帮的主要人员，名字我就不讲了。
领导的女儿当时还在下乡，想回京，又没有多少文化，于是工作和住处都是问题，就找我这位当时在国管局的老乡帮忙，老乡也是费了九牛二虎之力，才把她安插进当年的首钢医院当护士，住集体宿舍。那位高层领导在办成后，很高兴，请老乡喝茅台。当年的茅台酒也才几块钱一瓶哈。
这里想说说为什么北京的房价，与位置的关系不明显，国贸附近的房价，为什么会跟马甸周围差不多。我自己理解共有两个原因，一是北京的发展，是多热点发展，国贸是好地方，中关村也不错，望京也让人动心，亚运村还有鸟巢，西二环还有金融街。所以发展是摊大饼式的。
很多人，只在一小块区域内活动，就如我们这个论坛比较活跃的某xx, 她曾经在望京住过，但自从搬到通州后，几年内就再没有回到过望京。
而人们看房子，因为交通和时间的关系，更乐于在公司周围，或自己日常活动的周围看房子。
这是北京房价比较平均的一个原因。另一个原因就与物业费有关。国贸附近好一点的小区或楼盘，通常物业费就比较高。
我是喜欢物业费高一些的小区 ，但大部分老百姓，还是习惯于选择低物业费的房子。这种心理，也造成了低端的房子的房价，竟然会高过高档小区。
我通常喜欢用量化的角度看问题。我观察过北京相邻的小区，品质差不多，如果物业费不同，小区的价格就会不一样。
物业费高的，房价就低。比如在东北四环附近，按这两年的房价来算，通常物业费每高一块钱，房价就会低1000以上。
也就是说，就算是同样品质的小区，一个物业费是两块，一个是6块，后者的房价会比前者低4000以上。有时，甚至低到6000以上。这一点特别值得大家注意，特别值得投资房产的人注意。相对来说，我更喜欢把钱付给物业公司，而不是前业主或者开发商。
因为物业公司会为你提供服务，而前业主，或者开发商，会拿了钱走人。试想一下，就算100平的两居，物业费平多4块，一年才不到5000块，10年还不到5万块。但如果房价高出每平4000的话，就是40万。
哪个更合算，就很明显了。物业是按月的交的，这也成了为物业讨价还价，让他们给房子做好保养和护理的工具。
一次当成房价给交出了，你就什么权利也没有了。这与中介费不能一次付清是一个道理，但可惜的是，真明白这一点的人，也不多。
明白了物业费与房价的量化关系，还可以推导出房产税对房价的影响。有些人说，收了房产税后，房价或者租金会更高，有些人说，收了房产税后，房价会下降，大家也莫衷一是。但事实会怎么样呢？
如果按照现在上海或者重庆征房产税的税率，即房价的0.6%，那么我们可以算出，现在一套300万左右，100平的房子，每年会征收1.8万的房税，换算成物业费，就是每平每月多出15块。所以，按上面的观察，房价应该可以降15000/平，也即一半左右。
但房价降到150万的时候，0.6%的房产税，却又只能收到每年9000，即合每平每月7块5，房价是不会降15000的。这是一个迭代过程。通过几次迭代，可以大致计算出，按0.6%征收房产税，房价大致会降35%左右。
这是我的结论。但通过房产税造成房价低了许多，是不是大家应该欢迎的呢，是不是买房就更幸福了呢？这恐怕是仁者见仁，智者见智了。
如果业主能控制房产税的用途，我相信交房产税，应该更好，因为房产税，可以用于局部地区的学校道路等大环境的改善。
我还有个建议，如果普征房产税的那一天真的到来(可以相信，那一天肯定会到来，只是早和晚的问题)，至少要求有一半要交到业主委员会，用于本小区内部的维护和保养，那就是太好不过了。
现在想谈谈对房子的认识。房子这个话题这几年特别热，各方面的人士都在争取自己的话语权，争相表达自己的观点。
特别是这2003年后的这不到十年的时间里，因为房价涨得特别快，很多人无法适应，因此出现了很多不同的观点。
有看涨的，有看跌的。有欢呼的，有痛骂的，也有想趁混水摸鱼的。因为房子对自己的生活和工作影响很大，大家纷纷表达自己的想法和意见，都是可以理解的。
我自己也是在不断的学习和领悟。我想说的也只是自己的一家之言。大家可以当成笑话一样姑妄听之。
房价涨得这么高，很多人都不理解。有很多人，包括我们的ZF，甚至想到公布房子的建安成本来控制或者抑止房价。但最后，效果都不够好。我自己也费了很多力气，一直试图去弄明白房价变化的规律，想知道这其中的道理是什么。
我们怎么看房子，房子究竟是什么？说到房子，我们马上可以想到钢筋水泥门和窗户，乡下长大的或住过平房的人还会想到砖头瓦块，可房子只是这些吗？实际这些只是房子的少数的自然属性。
房子实际上代表的是一个“场”，一个环境。房子本身的自然属性，对房子价值的贡献非常有限，而房子的“场”的属性，才是最重要的。才对房子的价值起决定作用。
李嘉诚讲过，房子最重要是位置，位置，还是位置。也是同一个意思。但位置这个词，表达的意思没有“场”这个词表达的丰富。
房子本身的自然属性，包括户型，采光，结构，材料，装修，风格，小区环境，绿化，电梯，采暖，等等，在某个特定的区域，是非常重要的，它在一定的程度上决定了房价的高低。
但这些东西，完全可以无限制地复制。上海外滩的房子的自然属性，完全可以在甘肃或者西藏复制出来。
中国某个小城市甚至县城，也的确复制了美国的白宫，或者北京的天安门。可他们的价值，是一样的吗？不是。
没有美国总统的白宫，住了中国一个县太爷的山寨白宫，就不是白宫。它们的价值是天壤之别的。自己盖一个白宫，是卖不出美国华盛顿的白宫的价的。这也是为什么我们在看房子的建安成本其实没有意义。在北京五环盖一座房子，其实成本可能比四川映川盖同样的房子的建安成本还低呢，但出售价格完全不一样。
那么房子的“场”又代表什么，又由什么组成？下面是我想到的，现阶段比较重要的，对房价影响比较大的一部分，这些因素，不只是通过它自身的水准怎么样，还有它在的排名如何， 是上升的，还是下降的，等等，来影响房价。
教育资源：
教育资源对房价的重要性，最近特别突显。实际上美国的房价，基本上是按学区来划分的，好学区的房子，一般房价都比较高。美国的学校也是要划片的哈。国内对这个问题的重要性，原来的认识是不足的。
但最近这几年，其重要性就勿用多言了。如果一个小区所在的学区，是本市，或者性的一流学校，房价自然会比其它地区高出20%以上。但的学问还是挺大的，也不是一成不变的，有土政策。买的朋友要仔细做功课。
工作岗位：
一个的范围的环境内所能提供工作的品种，岗位多少，薪金水平等。每个城市，提供丰厚报酬的公司，大都集中在少数几个区域，高收入的人，都在竞争离这几个区域较近的房子，房价自然是高的。
这也是一线大城市的房价，与二三线城市的房价不同的原因之一。你这个区域，每年能提供多少个20万以上年薪的工作岗位呢？因为某个区域能够提供足够多高薪工作岗位，就可以吸引更多的人才加入，房价自然要高。
我们盖得了房子，但不可能提供相应数量的高薪工作。这是区别。
居民财富积累：
也有人称之为居民财富厚度，这个因素通常会被大家忽略，但实际上，一个区域的房价多少或者上升幅度，几乎与本区域居民的财富积累成线性正比。这个因素，与工作岗位有点关系，但又不必然。
因为大家都懂的，部分人的财富不完全靠薪水。财富的积累，有一个很重要的指标，就是本区域的居民存款余额。
这个数值其实是可以查到的。中国人的财富很大的一部分，都沉淀在房子上。一个比较简单的方法看一个区域的房价是否合理的方法，就是与另一个城市比较居民存款比。
当大家的财富积累比较快的时候，就是房价上涨比较快的时候。所以啊，大家想看看以后房价，会不会上涨，就看本地居民的财富积累就好了。
这一点，部分中国老百姓没有弄明白，大家一直讲的房价收入比，其实是个错误概念。
正确的概念是房价财富比，或者简单地换算成房价存款比，才比较正确。比如北京或者上海，大家的财富积累很快，所以房价上涨也快。
北京有很多吸金(积累财富)的方法啊，比如国进民退，国税地税分家，外企总部，风投等等，都是。这一点我们在以后会再次讲到。
本区域的财富积累，其实是有非常明确的技术指标来判断的。这点大家也往往忽略了。
交通的便利性；购物，娱乐的丰富性和价格水平；就医：医疗的便利性，医疗水平和价格水平
邻居素质：学历，修养，工作性质，公民意识，公共环境的爱护意识，心态。大家是怨气很重，还是一脸的阳光和笑容。大家都交物业费吗？
我的观察就是大家对摩擦的容忍程度和脸上的笑容。在北京，你在街上无意碰到了别人，大多人都不在意，但在我老家，通常会马上引起激烈的反应。我们更喜欢哪个环境，是不言自明的。
区域安全，犯罪率：有什么比家人的安全更要的呢？建议大家多查一下本区域的犯罪率。比较简易地方法是观察交通违章的比例。充满交通违章的地方，房价不可能高到哪里去。
我经常问别人，安全值多少钱啊？给家人，孩子选择一个安全的生活环境，上街了不用提心吊胆，会是很多人的梦想。
家人生命的安全会比大房子更重要。大家都愿意去住安全性好的区域。当初我在美国的时候，住在皇后区，当地的房价是比较高的，但同样是在纽约，黑人居住区，房价就特别低。
我们开车路过那里，根本就不敢开窗或停车，那样的地方，房价自然就不高。盖得了房子，但如何减少犯罪率，却是很难的事。大家都会抢安全区域来住。所有，我们单纯地看房子的自然属性本性，是没有什么意义的。
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