[摘要] 2015年上半年，一线城市住宅市场明显回暖，量价涨幅领先全国，与此同时，一线城市 住宅市场在上半年迎来井喷，高价豪宅成交量远超去年同期，成交占比明显提高。是什么造就了上半年一线城市 住宅市场的火热？豪宅市场的繁荣是否能够延续？一线城市房企和购房者又应如何应对后市?
2015年上半年，一线城市住宅市场明显回暖，量价涨幅领先，与此同时，一线城市 住宅市场在上半年迎来井喷，高价豪宅成交量远超去年同期，成交占比明显提高。是什么造就了上半年一线城市 住宅市场的火热？豪宅市场的繁荣是否能够延续？一线城市房企和购房者又应如何应对后市?
一 一线城市上半年 住宅成交量增长显著
· 一线城市总价千万以上楼盘成交金额均增长，北京、上海占比提升明显
图：2015年上半年一线城市高总价楼盘成交金额及占比较去年同期变化情况
上半年一线城市高总价楼盘成交金额同比均增长，北京、上海金额占比大幅提高。2015年上半年，伴随楼市整体回暖，四个一线城市高总价楼盘成交金额均同比增长，其中上海总价1000万以上楼盘销售额同比涨幅达到150%；北京、深圳高总价楼盘金额同比增幅也分别达到64%、86%，而广州总价600万以上楼盘销售金额同比增长4%。从成交金额占比情况来看，北京、上海高总价楼盘成交金额占比较去年上半年显著提升。(本报告中高总价楼盘：北京上海深圳套总价1000万以上、广州套总价600万以上楼盘）
·北京、上海单价6万以上楼盘成交金额占比提高，4城市 盘价格普涨
图：2015年上半年一线城市高单价楼盘成交金额占比较去年同期变化情况
图：一线城市2015年上半年成交单价前十楼盘均价与去年同期变化
北上深高单价楼盘成交金额同比增长显著，其中北京、上海高单价楼盘成交占比大幅提高。2015年上半年，上海成交单价6万元以上楼盘销售金额较去年同期大幅增长232%，占总销售额的比重较去年同期提高10个百分点。北京单价6万元以上楼盘销售金额占比较去年同期提高12个百分点；深圳单价6万元以上楼盘销售金额同比增长84%；北上广深上半年单价前十楼盘均价皆超去年同期，高价楼盘频出。2015年上半年北上广深 楼盘价格普遍上涨，其中北京、上海单价前十楼盘均价分别达到10.5万元/平方米、13.6万元/平方米。（本报告中高单价楼盘：北京上海深圳单价6万以上，广州单价4万以上楼盘）
二政策刺激、 入市及高消费能力共同促使一线城市上半年 住宅热销
·去年四季度以来货币、信贷政策全面放松，刺激改善性需求释放，一线城市对政策变化更加敏感
货币、信贷等一系列利好政策纷纷落地，释放改善性、 置业需求。去年下半年以来，由于经济下行压力较大，央行货币政策开始适度放松，经过先后4次下调目前长贷利率已达近年来低水平。同时，为释放购房需求，信贷、财政政策也陆续放宽，2014年的“930”新政放宽了对于首套房的认定，使得改善性需求得以释放，而今年的“330”新政进一步降低了首套及二套房首付比例，并将营业税免征年限放宽，使“卖旧房，换新房”的改善性购房方式可操作性更高，刺激了 置业需求。
图：2010年1月至2015年6月各线城市住宅销售情况
一线城市对利好政策敏感度较高。虽然货币、信贷等利好政策对整体市场均有明显的影响，但各级城市对政策的敏感程度有所不同。去年“930”限贷新政后，一线城市成交量迅速回升，10月环比增幅超过45%，而同期二、三线城市环比增长不到15%。今年二季度，在政策进一步加码后，一线城市成交回暖速度同样超过二、三线城市，价格分化更加明显。
图：“330”新政后一线城市高总价楼盘成交变化
“330”新政后，一线城市二季度 豪宅成交量较一季度明显增长。 二季度，在购房政策进一步放宽的刺激之下，一线城市住宅市场明显回暖，其中高总价楼盘成交量大增。其中上海二季度总价1000万以上项目共成交2221套，远超一季度的746套，而北深广二季度高总价楼盘成交套数增量也均在300套以上。政策的全面宽松使一线城市各类购房需求全面释放， 住宅市场相应提升。
·一线城市高价地块集中入市，大量项目“被豪宅”
高价地块纷纷入市拉高整体住宅价格，催生高价项目。从2008年以来各级城市住宅土地成交楼面均价的变化情况来看，一线城市住宅用地价格从2013年起飞速上涨，涨幅远超二、三线城市。根据开发周期，一线城市2013年成交地块在今年陆续入市，从而拉高整体价格，从已入市的2013年单价前十地块来看，泰禾•北京院子项目上半年成交46套，成交均价超过6万元，套总价接近1500万。可以说，在一线城市逐步进入存量房时代的背景下，新建住房的价格发现机制在逐渐向供应端偏移，土地价格的飞涨使开发商不得不提升产品定位来实现盈利，在很大程度上加速了一线城市住宅价格上涨，使住宅产品被 化。
·一线城市 产业发达，公共资源丰富，高净值人群占比较高推动 住宅市场不断壮大
图：2014年各省市净资产千万以上人群数量
北京、上海高净值人群占比领先， 消费能力超群。根据胡润研究院公布的2014年千万资产以上高净值人群报告，北京2014年净资产千万以上人口达19.2万人，占高净值人群的比重为17.6%，为各省市高，上海为15.9万人，占比14.6%，为占比第二高的城市。从各省分布情况来看，广东省高净值人群占比达到16.5%，为各省高，广州、深圳作为广东省 城市，高净值人群数量同样较高。高净值人群所带来的是 消费能力，同时对资产的保 需求使得此类人群对 住宅产品拥有较高的 意愿。
公共资源、产业结构 促使 人才涌入。从2014年高净值人群所属行业占比情况来看，IT、互联网、金融等新兴行业占比提升明显，而传统贸易、制造行业占比下降明显。一线城市中北京、上海分别作为政治、金融 ，依托各类资源，互联网、金融等新兴产业十分发达，收入水平领先，吸引大批 人才涌入。而深圳、广州作为我国改革开放的前沿城市，发展同样迅速，且由于其开放时间早，社会成熟度高，吸引大量外来人口前往发展。高素质外来人口的涌入给一线城市带来了置业需求，同时也使得当地住宅市场供求关系变得紧张，在一定程度上拉高了住宅价格。
上半年资本市场火爆，一线城市参与度更高，获利资本流入楼市。自去年11月以来，国内资本市场重回涨势，这场全民参与的牛市造就了一批新富阶层，从相关数据来看，2014年千万级高净值人群中，有百分之十为职业股民。而一线城市凭借信息、资源 ，对股市的参与度较高且盈利能力较强，同花顺的数据显示1-4月上海、北京人均股市分别达15.6万元、8万元， 前两位。随着上半年股市不断攀升，大量 者开始获利离场，并将锁定的利润投入到稀缺性较高，具备保值功能的一线城市楼市，炒热了 住宅市场。
总的来看，政策支持、高价地块的集中入市以及一线城市的高消费能力，共同导致了一季度一线城市 住宅市场的火爆，且短期内这一局面仍将延续。
三展望：供应持续增加，一线城市 住宅价格上涨幅度将趋缓
图：2014年各线城市房价收入比情况
从需求基本面来看，未来一线城市 市场需求将稳步增长，但从中长期看部分城市房价有一定透支现象， 更需谨慎。未来一线城市仍将是经济发展的前沿地带， 的产业结构和丰富的社会资源使其仍将是高净值人群的 城市， 住宅市场需求将保持相对稳定。然而，目前国内一线城市房价过高，房地产市场存在过热风险，从2014年一线城市的房价收入比情况来看，4个城市房价收入比均超过10.0，远超5.8的均值并超过目前国际公认的4-6的合理区间，房价存在上涨过快风险，未来 者对高价楼盘的 或将趋于谨慎，房价上涨空间有限。
从政策面来看，政策进一步放宽空间有限，对 市场影响减弱。从未来货币政策走势来看，随着经济企稳，通缩警报解除，预计下半年货币政策将趋于稳健，降息、降准节奏将会放缓。而从房地产信贷政策来看，未来或将继续差异化信贷政策，对于刚需保障性贷款需求进一步放松，而对于 需求仍有限制。此外，由于目前一线城市房价上涨速度过快，未来政策或将趋紧而非放松。
表：2014-2015上半年一线城市高价地块成交分布
从供应来看，未来 产品供应量将继续增加，产品竞争压力较大。未来将有更多高价地块入市，北京、上海2014年至今年上半年成交楼面价超过20000元/平方米的地块分别有14块、22块，四个城市楼面价超过15000元/平方米的地块总共多达65块。可以预见，获取高价地块的开发企业为了保证，将继续开发 住宅项目，未来北京 住宅产品供应量将继续增加，产品的可选择性加大，开发企业面对的竞争将越发激烈。
总体来看，目前一线城市房价上涨速度过快，房地产市场存在过热风险，将影响高净值人群未来的 热情。此外，未来 产品的供应量将持续增加， 市场的产品竞压力将明显加大， 项目的稀缺性降低，产品竞争能力将有所下降。对于一线城市开发企业来说，未来对于高价地块的获取和开发应相对谨慎，需充分考虑到项目的可操作性和自身实力，同时在 产品的开发上需更加注重品质与多样性，提高产品竞争能力以应对越发激烈的竞争。而对一线城市的购房者来说，目前一线城市 项目价格上涨过快，且由于未来 项目供应量将继续增加，目前对于 住宅产品的 应更慎重进行抉择，购置更适合个性化居住与 品质的 产品。
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