6、城市综合体纷纷亮相 呈现开发热
2009年进入中国城市综合体开发元年，由于对城市综合体需求大增，地产商应社会需求的需要而竞相开发集办公、休闲、娱乐、餐饮于一体的城市综合体。在这种趋势的带动下，石景山万达广场、海鱼广场、世茂工三 (论坛 新闻)、珠江摩尔国际中心 (论坛 新闻)、华贸城等项目纷纷亮相，城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称，未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主，世茂等公司也开始成立专门的综合体投资管理公司，进行战略部署。类似万达、中粮、华润、富力以及世茂等这样的企业，都遵循着“非综合体不开发”的理念。
【点评】：城市综合体的开发犹如一把双刃剑：一个综合体的成功塑造，影响着区域和城市的未来，宣扬企业的品牌效应，带动区域价值升级。同时也由于其属于复合型开发，极大考验着地产的开发能力。此外，一窝蜂的城市综合体开发热令人担忧，政府在城市综合体开发过程中起到的推手作用，也隐藏着令人不安的因素。
7、一线城市商住价格倒挂明显
北京楼市商住价格在2009年第三季度出现严重倒挂，写字楼卖不过同区域公寓产品。与火爆的高档住宅市场相比，写字楼等商业地产的表现则相形见绌。以位于北京崇文区花市大街的国瑞城 (论坛 新闻)为例，其公寓价格为3万元/平方米，达到3.5万元/平方米，而在北京崇文区、宣武区，几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。 在CBD地区，御金台 (论坛 新闻)公寓售价高达5.5万元/平方米，而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米，其间有高达两万余元的差额，商住价格严重倒挂。
同期对比上海和广州房地产，也出现了明显地商住倒挂现象。相关报道，上海办公楼已经持续三年出现商住价格倒挂，商铺方面，个别大宗物业的成交价格也低于周边同年限住宅项目。
【点评】：商用物业、工业地产等是宏观经济的晴雨表。 一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右，价格倒挂现象的出现直接导致了“商改住”的盛行。
商住价格倒挂现象，在北京、上海、广州等一线城市蔓延，是火爆的住宅市场出现泡沫，还是商业地产价格被严重低估，令人深思。
8、上海迪斯尼+海南旅游岛效应 旅游地产再升级
全球占地面积的主题乐园迪斯尼乐园正式落户上海，海南国际旅游岛获批， 消息的出现犹如重磅炸弹再次刺激旅游地产蓬勃发展。
在上海，迪斯尼乐园的开建，立刻引发周边土地价格的，同时也引得类似华侨城等企业积极备战旅游地产，在范围内筹建大型主题公园。至此，华侨城在深圳、北京、成都、上海、昆明、天津、武汉、西安及长沙10个城市均涉及旅游地产，总土地拥有量约35平方公里。
同样，海南国际旅游岛获批的消息一出，也引发了地产商的蜂拥而至。相关统计显示，目前，鲁能、雅居乐、首创、万科、今典、富力、中信等知名开发商都已经在海南圈下大幅土地。富力集团在海南的土地储备已 过两万亩；今典集团在三亚拥有800亩酒店建设用地，包括三个建成和在建五星级以上酒店项目；雅居乐也于2006年联手摩根士丹利开发海南清水湾，发展旅游地产，项目总投资逾200亿元。同时随着海南房地产的升温。恒大地产火速成立海南项目公司，打算进军海南房地产；富力地产海南公司董事长胡亦明表示，集团董事会已通过决议，将海南作为一个重要区域大力发展。此外，中信集团也在博鳌核心区储备了近5000亩的土地，共6个项目，囊括了龙潭岭国宾馆项目、三江入海口商业项目以及玉带滩综合旅游项目等等。
【点评】：2010年春节后海南住宅有价无市，价格出现回落，酒店价格也大幅跳水，疯狂背后，是否隐藏着一个海南旅游地产开发危机的到来？
面对旅游地产的疯狂，倡导地产商理性对待。
9、商业地产受结构性冲击 甲级写字楼触底反弹
2009年，金融危机的影响仍在持续，同时房地产政策并未对写字楼市场有所倾斜，与住宅市场的如火如荼相比，写字楼市场表现冷淡。销售市场反弹有限，租赁市场持续调整，相对低迷的经济环境对写字楼市场的冲击巨大，调整依然是写字楼市场的主旋律。
随着中国经济的快速复苏，2009年下半年北京、上海、广州写字楼租金也出现了明显维稳的迹象，但是由于未来写字楼的供应量仍将偏大，预计市场短期内难以快速回暖。
【点评】：需求和存量空置面积之间存在的差距很难在短期内消除，因此调整依然是写字楼市场的主旋律，市场短期内难快速回暖。2010年及今后的写字楼市场是否能够强力反弹，主要取决于未来两年内全球以及国内的生产产值。
与住宅市场不同的是，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。正因为如此，投资者对办公楼的投资需求会比较弱，而尚处于恢复元气中的企业，其办公需求也有一定的滞后性，这也决定了办公楼市远不可能像住宅市场那样对市场有快速的反应。
10、内地投资者取代境外机构 大宗物业交易内资唱“主角”
09年末，美国西蒙集团低调地撤离中国市场，其中方合作伙伴深国投商用置业有限公司全面接手西蒙集团在中国的股权。深国投商置与美国西蒙集团及其他境外投资者涉及五个购物中心项目及深圳格瑞企业管理咨询有限公司的股权收购交易也将于随后完成。通过这次收购，深国投商置全资拥有五家购物中心。
同样是内地投资者取代境外机构，在大宗物业交易中唱主角的例证还有：2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例从2005年达到的近60%下降到10%以下。与此同时，大陆投资者在投资领域开始变得更加引人注目，2009年上半年，他们在整体大宗物业交易中所占的比例约为70%；2009年上海大宗房地产收购总额达人民币256亿元，较2008年上涨42%，其中国内买家占到88%，成为市场的主导。
【点评】：中国房地产投资市场正处于由外资主导向国有大企业过渡的重要结构性转型期，房地产市场的大宗物业投资力量将从国外企业转变为国内企业，并且主要是国有企业。目前各类现有的国内投资者以及新进入的国内投资者，包括国有企业、保险企业、房地产 投资信托基金和政府基金等进入房地产物业投资领域。
此外，国际经济危机导致境外投资者资金链非常紧张，在面临资金清算时，其不得不卖掉手中持有的一些物业是外资逐渐淡出的一个重要原因。
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