[摘要] 凤凰水城南岸副总经理陈鹏认为目前海南别墅这类高端产品，其所做出的调整分被动和主动两方面。因为受到政策及限购的影响被动导致别墅产品的销售困局，或是因为价格上涨之后使得客户对别墅的认知度产生了差异，使得别墅项目“主动”的做出一些适应调控的措施。
2012年2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地必须要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何的形式安排别墅类用地。中国总理温家宝在记者问时表示，房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。
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凤凰水城南岸副总经理 陈鹏
别墅价值体系多元化
经过去年一年的调控，三亚房价疯涨之势已被遏制。今年国家对于房地产调控仍没有放松，继续持紧。虽然海南的别墅类产品属于高端市场，受调控政策的影响相对较少，但也也未能在这场调控大战中全身而退。跟普通的住宅产品一样，海南的别墅产品也在不断的调整，价格、服务以及价值体系，都是调控的切入点。对此，凤凰水城南岸副总经理陈鹏认为目前海南别墅这类高端产品，其所做出的调整分被动和主动两方面。因为受到政策及限购的影响被动导致别墅产品的销售困局，或是因为价格上涨之后使得客户对别墅的认知度产生了差异，使得别墅项目“主动”的做出一些适应调控的措施。
“价格的上涨使得购房者对别墅的购买目的性发生了微妙的变化。当别墅主要强调性价比的时候，购房者是作为一种长期的投资品来购买的，而非居住，看重的是产品未来的空间。”在陈总看来，经过这两年房地产市场的洗礼，当海南别墅的价值重新突显出来时，单纯的价格因素已经不能支持产品本身价值时，需要更多的附加价值，其价值链和价值体系需要重新梳理，从单纯的以投资为主体的价值上升为多元化的价值。而这种多元化的价值在国际旅游岛的别墅产品中就尤为显得重要。
在海南旅游地产的大环境下，海南别墅产品要把一些别墅所具备、能带来的珍贵感、私密性，与度假的感受相关联，向提升客户的深度度假体验方向发展。陈总表示，接下来海南开发商对别墅产品进行产品价值体系梳理的时候，会强调产品价值体系的多元化，强调不同的价值链和价值利益所形成的巨大合力。在此之前，海南别墅产品更多是单纯靠产品的资源和价格这些外在的因素来支撑，相比较而言，价值链和价值体系的多元化则是更强调产品的内在因素。“内在和外在是相互支撑的，离开任何一方的另一方都不存在。”
海南别墅亦是“两头热”
从2011年末至今，三亚乃至海南房地产市场都呈现出一个共同的新特点，即性价比高的低总价楼盘和高品质的高端楼盘都受到了热捧，而大量的中端产品却面对着不上不下的尴尬局面，出现了“两头热”的情况。而在陈总看来，海南的别墅产品也呈现出同样的特点—“两头热”。
在2010年批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中，海南已禁止批复别墅用地。2012年2月国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。”禁墅令”的颁布，国际旅游岛的建设，都成了海南别墅市场发生变化的催化剂。陈总表示，强调性价比的海南别墅产品会成为主流产品，海南的别墅具备多重资源的叠加特性，一线海景、高尔夫配套，以及超低的建筑密度低、超高的绿化率等多重优势，都有可能集中在一个项目上。这样多重资源的叠加是海南别墅产品的特点，也是其的优势所在。这样的特点和优势使得海南别墅产品的价值链上产生膨胀效应。
“目前海南的中端别墅产品的规模是比较大的，但是市场的接受度却是的，该类型的别墅产品将会是开发商的销售难点。”陈总如是说。
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海南别墅产品市场不容乐观
在海南建设国际旅游岛政策颁布后，海南房价经过了“过山车”式的发展，一股前所未有的投资热潮席卷全岛，经过去年一年的调控，房价疯涨之势已被遏制，住宅成交下滑趋势明显，购房者观望情绪空前浓厚。对于海南别墅市场，陈总认为整体市场不容乐观，旅游地产里的别墅类产品在销售上是很有难度的，这跟旅游地产的度假属性关系密切。能消费的起别墅的客户高端属于社会金字塔尖的人群，他们的休闲度假时间全由自己把控，也不可能一年四季都居住在海南，是开发商最难把握的人群。而作为集合了多重优良资源的海南旅游地产类别墅，被开发商寄予厚望，所以价格也会比较高，这在当前的楼市销售中还是不容乐观的。
不过尽管海南别墅整体市场不容乐观，但凤凰水城南岸2011年年底推出的别墅类产品美林叠墅，却以强劲的销售业绩“反击”了陈总。据悉，美林叠墅推出以来，受到了三亚市场的追捧，目前只剩下尾盘了。对于美林叠墅热销的原因，陈总概括起来便是：性价比高。凤凰水城南岸位于三亚的市中心，依托城市配套。“市中心的别墅产品在三亚这个的房地产热土尤其显得珍贵，这也是美林叠墅旺销的根本原因。”再加上其价格比较符合市场需求，所以容易被接受。
也正是因为美林叠墅的热销，使得凤凰水城南岸对该产品信心大增，将在今年10月份推出纯正绿城“血统”的升级版美林叠墅产品，面积为25000平方米，约300套。据陈总介绍，该产品将是凤凰水城南岸与绿城高端楼盘品质的完美结合。对于为何推出升级版的美林叠墅，陈总表示，在三亚楼市目前以公寓为主的情况下，推出别墅类产品是采用了差异化经营的策略。虽然这类产品的需求少，但供应量更少。三亚市场上的高端客户不少，只是缺少能够满足他们品质需求的产品。当美林叠墅这类高品质的产品推出之后，也更容易受到市场高端客户的青睐。市场上的高端客户会更愿意买别墅，“因为觉得值！”
目前凤凰水城南岸的别墅产品面积在项目中的占比约为10%，今后还将继续加大别墅类产品的比重。陈总表示，在2014年后的凤凰水城南岸大五期的规划当中，类别墅产品将是重点开发的方向。对于搜房网今年举办的第九届中国别墅节，陈总表示，九在数字中是的，同时也代表了高端、更多和吉祥的含义，希望今年的搜房网第九届中国别墅节能够成功举办，成为海南旅游地产别墅的新纪年。
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