[摘要] 6月上海楼市成交量继续突破百万平方米。进入酷暑的7月，楼市也迎来了传统淡季，开盘数量骤减两成。业内人士称，供应减少或致使后市成交回落，如果“钱荒”没有明显改观，不排除开发商“紧急”加推，甚至“以价换量”，以确保后续的资金运行安全。
高端楼盘优惠大于刚需盘
搜房数据监控中心截至6月25日统计，上海市2013年7月打折优惠楼盘共计153个（其中公寓109个，别墅44个），比6月最终140个项目优惠，增加13个，比2012年7月下跌了27.1%。
上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，由于近期上海楼市成交量的增幅收窄，市场上打折优惠的楼盘和优惠力度较大的项目环比增多。加之，由于近期股市下跌明显，甚至跌破2000点，市场上很多人担心股市对楼市的不确定影响增大，所以不仅是刚需楼盘，一些均价在3万-5万元/平方米的中高端项目也开始加大优惠力度，以期吸引更多购房者的关注。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，“钱荒”如果使企业速动比率再回到2012年第三季度的流动性相对紧张的状况，央行流动性持续收紧的政策至少也需要持续6个月的时间，过这6个月左右的市场过渡期，开发商才可能面临资金紧张问题，届时才会有降价跑量、以价换量的现象。
从打折优惠力度来看，上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示，7月份打折优惠的公寓项目有109个，优惠幅度较大项目18个，占比16.5%；别墅项目44个，优惠幅度较大项目13个，占比29.5%。高端楼盘的优惠幅度仍大于刚需楼盘。
其中打折幅度的公寓项目为浦东的御景华庭推出一次性付款八三折的优惠，非一次性付款优惠幅度也达到八五折，同时推出八五折优惠的还有位于浦东的墅外以及位于青浦的金地天御项目。也有部分别墅项目推出八五折优惠，分别是位于浦东的东海御庭以及位于青浦的阳光水云居、观庭别墅。
张银萍表示，高端项目优惠力度大于普通刚需楼盘，主要是目前上海楼市成交市场上虽仍以刚需购房者为主力，但受到限购20%税收政策影响，而改变置业策略的“一步到位”购房者因购买实力较强而更受开发商青睐。
库存降低房价面临上行压力
汉宇地产市场研究部经理付伟认为，近期“钱荒”现象的出现，将增加市场对于商业银行收紧个人住房贷款的担忧。从目前看，已出现客户因担心后续房贷政策收紧而加快购房节奏的案例，上半年出货快，或者也是造成开发商7月推盘量减少的重要原因。这种影响可能还会继续发酵。
黄志坚表示，7月往往属于传统的淡季。6-7月楼市整体显出“避暑”的态度，也有少量楼盘新推产品，但数量不多。相比于刚需盘的避市，中高端住宅在7月开盘的意愿较强，尤其以市中心改善型楼盘加推为主。
黄志坚预判，2013年7月的成交量取决于各种因素的博弈，从目前楼市博弈的状况看，成交量已在调控下的相对“高位”，但依然有上涨的空间，主要原因不仅是刚性需求旺，而且改善型需求和高端需求均有明显的入市迹象，将在很大程度上拉高成交数据。另外，从政策面看，下半年政策进一步趋严的可能性不大，空间也不大，增大供应除对抑制房价有效外，也有利于成交量的上升。
因此，下半年的行情会好于上半年，上半年成交量价同时再创新高的概率偏大，但均价上升因素中，中高端成交量的增加是推高均价的重要因素，而在“新国五条”下，均价暴涨的可能性不大。
当前房价面临上涨压力。同策咨询研究中心总监张宏伟分析，从库存角度来说，截至6月23日，2013年上海市商品住宅库存为955万平方米，总量较之前的1000万平方米左右有所下降，从市场存销比来看，如果按照2013年1-5月平均月交易量100万平方米左右来计算，当前市场存销比降为约9.5个月，而历史数据表明，一旦商品住宅市场存销比低于10个月，房价则面临持续上涨的压力。
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