[摘要] 如果说上一个十年是城市地产的“黄金十年”，那么未来十年，随着人们生活方式的改变，基于享受、体验、度假的旅游地产，将成为房地产市场的一剂强心针，为行业发展带来无限潜能。
如果说上一个10年是城市地产的“黄金十年”，那么未来10年，随着人们生活方式的改变，基于享受、体验、度假的旅游地产，将成为房地产市场的一剂强心针，为行业发展带来无限潜能。
专家认为，广东房地产的投资发生重大转向，即由常规房地产转向休闲度假类产品，由城市地产转向“上山下海”。
房地产由“城市地产”转向“上山下海”
伴随房价的连续上涨，过去十年可谓房地产业的“黄金十年”，在其背后，住房商品化改革、人口红利、经济高速增长和2008年之后的宽松货币政策，被认为是“黄金十年”的动力之源。然而，随着上述驱动因素的逐渐消失，以住宅开发为主的房企利润率不断下降。进入2013年，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产十年黄金发展期已然过去，其暴利模式不可持续。
住房与建设部研究中心主任秦虹认为，中国房地产市场经过十几年高速增长，将要进入新阶段。房地产开发将从以住宅开发为主向商业、写字楼、旅游地产等服务型地产转变，这是城镇化率超过50%，人均收入水平超过8000美元以后的必然特征。
秦虹说，房地产市场发展的新阶段需要房地产企业加速创新。过去房地产开发处于比较初级的阶段，未来房地产市场将会从区域性机会转变成结构性机会，需要企业去挖掘，以独特创新的商业模式来把握，不是所有的企业都能做到。
就房企而言，专家分析，开发商进入旅游地产有四方面原因：政策、市场、竞争和资源。比如，从政策层面来讲，一边是传统住宅市场受到挤压，另一边是旅游产业的宽松，房企自然会不断进入，且以旅游名义可以圈占大量土地，这是在住宅市场领域不能获得的资源。
这种变化，首先在旅游资源丰富的省份显现。在广东省房协理事、广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，2013年，广东房地产的投资发生重大转向，即由常规房地产转向休闲度假类产品，由“城市地产”转向“上山下海”。
“限时代”到来开启“闲时代”？
“房”无疑是当下牵动人的热门话题。老百姓关心房价涨落、投资方向，地方政府关心土地出让收入，开发商关心市场未来走势。
“可以预期，即使今后几年管理层不再强制推行‘住房价格年度控制目标’，类似广州、深圳、北京、上海这样的中心城市的地方政府，也会‘自觉’推行限购等措施。限购已经成为房地产政策调控的基石，没有限购，楼价将如猛兽出笼，难以控制。”赵卓文认为，“限时代”意味着未来几年广东常规的住宅类房地产的销售难有爆发式增长。
常规房地产发展已过高峰，急需新的增长点和发展动力。赵卓文认为，“限时代”到来的同时，“闲时代”也拉开了序幕。2014年广东房地产将进入“限时代”和“闲时代”，广东的一线城市，如广州、深圳等，将继续实施限购、限贷等政策。而珠三角地区人均GDP已逾13000美元，人均住房面积超35平方米，未来商品住宅需求将下降，旅游休闲地产、新型商业、文化地产、养老地产、泛乡村地产等将大量兴起。
在赵卓文看来，过去10年，中国商品房价格平均涨了2.5倍。广东地区的购房者大多属于“被动致富”，很多房地产的投资机会其实都没有把握住。广东人做生意崇尚“不熟不做”，广东人买房也是“不熟不买”，购房比较理性，甚至很“宅”。海南房地产“热”了几年，鲜见广东人身影。北京、上海等地，到处都有广东开发商，但广东的买房资金极少。
“2012年，珠三角人均GDP达到12910美元，广州人均GDP达到16850美元。未来几年，旅游、休闲时代将有爆发式增长。”赵卓文分析，休闲度假产品将是未来房地产的投资新方向。
“黄金”案例
●为什么海景房价居高不下？
2009年开盘至今，雅居乐清水湾依然是海南乃至旅游地产中最炙手可热的项目之一，五年来创造66亿元、99亿元、72亿元、60亿元、78亿元的历年销售业绩，不断书写在海南的业绩神话。毫无疑问，雅居乐清水湾已经成为海南房地产市场的支柱型项目。2013年，有关机构统计，海南成交总额为827.1亿元，雅居乐清水湾贡献了1/12份额。
为何雅居乐清水湾能连续成为海南年内业绩超过50亿元和蝉联五冠的单体项目？房价连年上涨，尤其是海景房价居高不下？
据了解，在旅游地产大盘最为集中的海南，大盘的涌入并没有令各个湾区的房价下降。在最为成熟的大三亚区域，清水湾等湾区的均价保持在2万元/平方米以上，部分位于市中心的房子，价格甚至超过5万元/平方米。一些销售人员表示，尽管房价很高，但前往看房、购房的业主并不希望房价下跌。“更希望房价保持在高门槛水平，这样，可以过滤掉一些邻居。”一些业主表示。而销售人员表示，选择置业旅游地产的买家，更注重大盘的配套、产品品质，也更注重通过高价买房，获得一个更为舒适的环境。
●日租价不输五星级酒店
“作为旅游地产的开发商应该设法把人们留下来，硬环境满足之后，我们还要完善一些软环境，比如服务、管理，等等。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，除了产品之外，旅游地产还要在整个配套管理上下工夫，这方面做好了，将为这类房地产项目实现产品增值及投资回报奠定坚实基础。
依托周边丰富旅游资源而建的旅游地产，满足对生活的改善及闲时度假的需求，同时又兼具投资价值，是买家购买旅游地产产品的核心原因。从目前反馈的市场情况看，已有旅游地产项目取得了可观的投资回报。被誉为拥有“海南最令人期待海岸线”的清水湾一线海景酒店式公寓便是一例。
楼盘销售人员介绍，海南清水湾的买家当中就不乏来自各地的投资型客户，他们当中的不少人在收楼之后，就陆续寻找托管机构或者自己进行出租。租赁形式多为短期，主要瞄准五一、国庆和春节等假期前来旅游的客户。
今年春节期间，清水湾的两房单位租金已经达到了每晚2000元，三房更是达到每晚3000元，与不少按揭业主的月供可以相抵。据悉，虽然清水湾假日短租价格不输五星级酒店，却依然供不应求，大受市场欢迎。对租客来说，与五星级酒店相比，清水湾短租房一样能够提供舒适的环境，还多了一份住家的温馨感觉，相当难得。
●居住需求迈向“旅居”时代
除了房价上涨、房屋短租的回报获利外，“旅居”生活方式的日渐兴起也提升了旅游地产的含金量。
以另一个具有度假功能的项目——凯茵又一城为例，去年下半年起，中山这片未被深度发掘的休闲舒适之地，越来越多地引起人们的关注。中山凯茵又一城相关负责人向记者介绍，随着广州城市南拓，经济中心向南端转移，已经有越来越多的广州人，到只有1的中山置业，该盘去年三四季度成交中，三四成来自广州。更多广州客并非因投资而来，选择舒适大户型的更多。
专家分析，人们对旅游、休闲的生活方式的需求越来越大，对健康环保、绿色生态的生活品质的要求也越来越高，表现尤为突出的是居住需求正从“城居”走向“郊居”进而到现在以“旅居”为主的多元化格局。旅游地产作为这种全新生活方式的载体，融旅游、休闲、度假、居住为一体，满足人们在生活中旅游、在旅游中生活的双重需求。
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