[摘要] 三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
2014马年楼市热闹开局，杭州个别楼盘的大跳水、马佳佳的90后不买房论、房贷不松反紧、再者就是两会。尔后，一线城市土拍火热，二三线城市冷热不均，楼盘降价的新闻悄然涌现。更值得注意的是，金融层面的开发贷的部分暂停和房贷的慎贷已然出现，各种声音一时间鱼目混杂。李克强总理回答记者提问中指出房地产是个大问题，要分类分城施策，是否调控再从严？海南以“旅游经济”立省，每一个新的旅游项目的开发，都将为房地产行业带来发展契机。不论是文昌卫星发射基地、还是三亚市撤镇设区，海南的发展已经上升为国家战略，巨大的国家投资将撬动新一轮的开发热潮。
在这样的市场大背景下，2014房地产政策导向如何？2014房价会继续升温，还是会在楼市分化局势下出现下跌“拐点”？楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？
三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
一山湖渠道总监 李小辉
[主持人] 2014马年开年之初，三亚楼市出现量涨价跌的“暗淡”情况。据房天下数据统计显示，1、2月三亚楼市成交量环比均上涨，但价格环比下跌，对于2014年三亚楼市一季度表现您如何看待？
[李小辉] 我认为，湾区楼盘是导致三亚楼市量涨价跌的一个重要因素。三亚湾区价格普遍比三亚市区低，吸引了客户群的涌入，客观上导致了成交量的环比上涨。之前三亚片区住宅普遍2万多，今年迎宾路片区多盘入市后，1.3万/㎡—1.5万/㎡的都有，造成了价格的环比下跌。从一二月份成交价格来看，有个别项目的价格还是呈现上升趋势。
[主持人] 近来内地雾霾袭城，牵动了海南新一轮“候鸟”购房的热潮。面对这一类人群，三亚各项目应如何拓客？在户型设计上应如何创新产品吸引客户？
[李小辉] 由于雾霾锁城，上岛人数有小幅度的增加。以前可能是老人家来海南养老过冬，但现在由于雾霾的关系年轻人他们也会考虑在海南避霾。
在户型设计上，我认为，未来两房还是主导产品，三房的需求可能会有一定程度的提升。
[主持人] 从近期的楼市情况来看，经历银行停贷和杭州等城市降价潮的热炒后，楼市“崩盘论”声音四起，您如何看待这种情况？三亚楼市会否受到影响？
[李小辉] 关于崩盘论，其实很早以前就有过各种各样的讨论。我认为，国家并不是让楼市怎么样贱买或对楼市进行控制，只是希望房地产以更健康的形式进行发展。
今年年初任志强、万科的王石都表现出了比较悲观的态度，包括李嘉诚的撤资等等。这些情况让人感觉到房地产近期发展有一点问题。但是这个对于三亚楼市而言，影响是非常小的，就像赵总所说的，我们卖的是生活、卖的旅游度假。短期来说消费者可能心态上面有一些挫折，但是长远来讲三亚楼市肯定是会积极向上的。
举个例子，如果把三亚的房子搬到深圳，市区价格可能三万左右，但是湾区房价马上十几万。但是三亚的房价没有这么吓人，三亚的湾区房价也就是每平米两三万。假如同类别墅搬去北京上海，每平米十几万的高价。因此，不管政策怎么变，长期来看，三亚楼市还是会健康之向上的。
[主持人] 三亚市“撤六乡镇设四区”将改变三亚城市格局，三亚也将朝着海岛型滨海旅游度假城市的方向发展。您认为三亚“撤六乡镇设四区”对三亚房地产市场有何影响？三亚房地产会否凭借此契机转型？
[李小辉] "撤六镇设四区"说明三亚正在发展壮大。这个格局既有规划意识，也有功能分区，借此宣传，迎宾路肯定非常利好。尤其对于房地产项目来说，在配套上面，政府在迎宾路下了很大的功夫，如公园的开发，中间修一条路直通榆亚路。这些都将使得整个小区的配套更加完善，区域交通更加发达。因此，撤镇设区我觉得是一个非常好的契机。
[主持人] 从国际旅游岛的投资热到雾霾催生的海南“驻居热”，小户型置业再度风靡。从三亚市场来说，目前很多小户型为了功能的全面性，忽略了很多人性化细节上的雕琢，真正做到人性化设计的小户型少之又少。针对这一现象，各位有何看法？在户型设计上应如何打造迎合三亚当下市场？
[李小辉] 我是这样理解的，人性化的设计包括功能全面性。功能全面性这种住宅尤其在香港特别受欢迎，因为香港的工薪阶层非常需要此类产品，一些大城市工薪阶层也非常适合这个产品，年轻人对于这类产品也有着个性化的需求。但是在海南岛，购房主力群可能就不在上述人群里面，所以在海南这种个性化的户型相对设计比较少。
从户型设计来讲,我们更想强调的是社区设计，社区设计这个涉及到服务，设计到各方面的配套，这些我觉得都非常关键。因为我们很多住宅是供应给中老年人的，这部分人群他对可能有着较少的个性需求，但是对于服务和各方面的配套可能有着更多需求。
具体到一山湖，我们的产品是以两房为主，客户的需求导致了我们的产品统一性。我个人认为，海南楼市同质化竞争太严重了，户型设计这个方面便成为海南楼市的议题。此外，社区的服务形态、配套形态以后可能会是我们的努力重点。
[主持人] 3月两会召开，但政府工作报告里却只字未提楼市调控；紧接着，国家住建部提出了2014年楼市要”双向调控“；国土部宣告不动产登记制度6月出台，2014年房地产市场将面临更大的挑战，对于今年楼市走势各位如何看待？
[李小辉] 双向调控也好，房产登记也好，对于房地产的影响我们要对比分析，辩证地看。三亚楼市、海南楼市是一个不同的市场，上述政策的出台，内地市场的反应肯定比三亚、海南的房地产市场反应要大。我认同任志强一句话——房子应该卖给有钱人，这个话套到三亚市场也适用。因为到海南买房子的人是有钱人，受政策影响比较小。因此，我个人对三亚楼市还是比较看好的，也相信三亚楼市的未来发展会朝着健康有序的方向迈进。
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