[摘要] 三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
2014马年楼市热闹开局，杭州个别楼盘的大跳水、马佳佳的90后不买房论、房贷不松反紧、再者就是两会。尔后，一线城市土拍火热，二三线城市冷热不均，楼盘降价的新闻悄然涌现。更值得注意的是，金融层面的开发贷的部分暂停和房贷的慎贷已然出现，各种声音一时间鱼目混杂。李克强总理回答记者提问中指出房地产是个大问题，要分类分城施策，是否调控再从严？海南以“旅游经济”立省，每一个新的旅游项目的开发，都将为房地产行业带来发展契机。不论是文昌卫星发射基地、还是三亚市撤镇设区，海南的发展已经上升为国家战略，巨大的国家投资将撬动新一轮的开发热潮。
在这样的市场大背景下，2014房地产政策导向如何？2014房价会继续升温，还是会在楼市分化局势下出现下跌“拐点”？楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？
三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
領海销售负责人 王琼
【主持人】2014马年开年之初，三亚楼市出现量涨价跌的“暗淡”情况。据房天下数据统计显示，1、2月三亚楼市成交量环比均上涨，但价格环比下跌，对于2014年三亚楼市一季度表现您如何看待？
【王琼】：对于大家的观点我都非常赞成，在大家发表的观点中我也看到了开发商之间的竞争，我觉得竞争可能是未来资金链，如果价格挺在那里，那么就体现这个开发商的资金链是非常充足的，而有些开发商过春季成交均价出现小幅下滑，说明资金运营不足了。就我在領海任职这一段时间，領海是可以度过这个春季的，我相信面对越来越激烈的竞争领海是没有问题的，这是我对这个楼盘的信心，就像我们刚才所说的，半山半岛主要还是依靠周边的地段配套，所以买房地段很重要。08年三亚房地产市场的“一冷一热”不是冻死这个吓死那个，所以到最后出现“价格战”，这个“价格战”怎么样打，主要是卖特点，有如刚才的李总说的特点各自特色，特色越多均价下滑的空间越小，特色越少均价下滑空间越大。
【主持人】近来内地雾霾袭城，牵动了海南新一轮“候鸟”购房的热潮。面对这一类人群，三亚各项目应如何拓客？在户型设计上应如何创新产品吸引客户？
【王琼】：前面三位老总讲得非常好，我发表一下个人的观点，经过我这几年来在海南包括岛外的拓展，雾霾已经提示我们，环境是我们的重中之重。就像刚才楚总提到的，我们拓展重点也是北京，北京是整个海南岛任何一个开发商必拓之地，其他地方可以不去，但北京必须去，因为最有钱、有地位和有身份的人基本上都集中在北京，在这个地方找到突破口肯定可以打开一片天地。雾霾也只告诉我们，哪些城市是我们重点要控制的，现在中国能耗的实际上还是煤炭，石油我们并没有像发达国家那样，我记得在德国是使用煤炭是需要经过法律允许的，没有经过法律允许是犯法的，虽然中国没有这样的规定，但是中国也开始重视煤炭带来的污染，去年国家环保部门开新闻发布会，未来的十年到二十年我们如果希望的雾霾不要再严重，那我们现在必须要控制，就像房价一样不要再涨，只要控制目前的现在的状态已经非常好了，所以我们已经有目标，这些雾霾城市已经告诉我们要拓展这样几个城市，在寒冬市场调控的情况下我们深挖这样几个城市。
客户来买房，我们肯定会分析这些客户的承受能力，产品主要就是从经济、刚需、小户型等方面进行设计，或许一开始客户住的是小户型，但是他有钱他会升级三房、四房，如果市场再好一些，别墅等也会被推出市场。所以我个人认为我们领海在设计产品的时候考虑的主要是针对一些需要这种享受阳光，把生存和度假放在前面的人，先买一个经济房两房，等到经济好一些马上换三房，甚至可以直接未来就是四房了。
【主持人】从近期的楼市情况来看，经历银行停贷和杭州等城市降价潮的热炒后，楼市“崩盘论”声音四起，您如何看待这种情况？三亚楼市会否受到影响？
【王琼】：我发表一下个人的观点，房地产崩盘这个词用在房地产身上是不合乎逻辑也不符合法律的。因为土地是国家卖给开发商的，房地产崩盘逻辑推理出来就是土地市场崩盘，土地市场崩盘了，意味着政府也崩盘吗？这是不可能的事情，所以我们不能用“崩盘”这个词。举一个例子，我也炒股，六千多点跌多少，纳斯达克和香港有这样跌过吗？重来媒体说股市崩盘，股市操作是什么，他没有说崩盘只能说跌破净资产，这个是崩盘吗？很多股票都跌过净资产了没有说崩盘，我觉得这个崩盘是一个误导或者民间里面有一些想抄底的人抄不到底，媒体的操作也好其他的“放风”也好，我们只能说回归，我们只能用一些价格说回归理性为下一波的上涨和经济发展做准备。
【主持人】三亚市“撤六乡镇设四区”将改变三亚城市格局，三亚也将朝着海岛型滨海旅游度假城市的方向发展。您认为三亚“撤六乡镇设四区”对三亚房地产市场有何影响？三亚房地产会否凭借此契机转型？
【王琼】：对于这个问题我可能不是非常在行，我只是说一下自己的感受，三亚市政府将原先的规划进行调整，调整中肯定会使组织架构有一个变化，变化之后最关键的是政府职能发生了什么样的改变，各个区的行政行政职能又发生了什么改变。这个方案提出来之后，后续怎么样规划，我想在后续可能要再观察。
【主持人】：对于刚需度假置业市场而言，人性化设计的小户型功能承载力更强，无论是两代同堂结构的家庭化度假，或是老人长居子女偶住的养老住宅等，都有较为游刃有余的空间。那么，如何在三亚选择一款真正高性价比的舒适小宅邸，如何真正能在三亚享受真实的度假生活？对于即将入市的购房者有哪些置业建议？
【王琼】：領海项目户型设计的时候完全是为了迎合市场，中老年尤其偏老年化的，我们控制总价。据之前的报道，中国有钱的人还没有老，没有钱的人已经老了，所以当时很多人在做养老地产，尤其在上海做了不少，上海的业内人士认为这不是短期，是未来十年二十年中国肯定会走向老年化，所以养老产业的发展是向好的。我们領海也喜欢卖大户型，大户型空置率可以减少很多，在建筑结构设计师方面对他提出更高的要求，刚才两位老总说了，我们在利用，包括李总说香港是用了室内设计做到变化空间，建筑结构设计如何利用露台，因为建筑露台超过多大有安全隐患，如果我们的科技如果可以做得更完善，钢筋水泥质量更好，挑空出去弄一个大的台，承受能力更强赠送面积更大是露台，当然这个不太现实，国家的所有法律不可能让这么做，我们领海是在国家的法律的允许范围内让建筑是满足客户的需要，充分利用面积不浪费。
【主持人】：三月份两会召开，紧接着住建部提出2014年楼市要双向调控，国土部宣告不动产登记制度6月份出台，2014年房地产市场面临更大的挑战，今年的楼市走势各位有什么样的展望？
【王琼】：调控或许是为了加快保障房的建设，满足老百姓的住房需求。度假性的产品应该说是区别对待，限贷不限购，你有钱直接进行付款，或者开发商自己愿意分期付款都可以，不会影响国家的经济。在今年的两会中，国家没有提到房产调控，实际上这个话题非常敏感，国家如果在两会提到房产调控，可能会引起很多的说辞，所以在没有找到合适的解决方案之前，国家不会轻易提房产。住建部提到双向调控，双向调控又落到了地方，地方的政府你们自己来，你们自己做，可能是双向定了方向，我们再定了细则，如果定的不对国家的要求出来他们再进行调整，所以我认为2014年楼市主要以求稳为主，楼市不会有什么大起大落的情况。
【主持人】：马年开局，绿地集团首进三亚23亿拿下红沙棕榈滩地块，紧接着2月富力一举拿下陵水6宗地块，各大房企纷纷加快布局海南房地产市场步伐，2014年海南房企将迎来新一轮的挑战。您认为海南（三亚）房企在2014年将遇到哪些新的挑战？如何应对？
【王琼】：刚才说大鱼吃小鱼，还有一个就是快鱼吃慢鱼。绿地是从上海过来的房企，政府将大房企引进来是有目的，可能是希望他们在配套设施方面能够做一些贡献，这个时候这些大型企业自然就承担了政府的某些职能，或者承担政府的一部分配套设施的建设，因为在城市建设的过程中有的配套只有这些大型企业才能做。房企在建造一个项目的时候实际上是在造一个城，这个城中的商业配套会促进这一片区的发展，甚至会控制周边房价的涨跌，只有配套做得更好，房价才不容易跌，实际上就是把使房价下跌的因素都给全面封杀了。之前有听说富力这一块土地本来是想给陵水县做一个海洋主题公园，之后或许是政府进行了置换，政府将地块交给富力，富力进行配套等方面的建设，推动城市配套的发展。
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