[摘要] 三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
2014马年楼市热闹开局，杭州个别楼盘的大跳水、马佳佳的90后不买房论、房贷不松反紧、再者就是两会。尔后，一线城市土拍火热，二三线城市冷热不均，楼盘降价的新闻悄然涌现。更值得注意的是，金融层面的开发贷的部分暂停和房贷的慎贷已然出现，各种声音一时间鱼目混杂。李克强总理回答记者提问中指出房地产是个大问题，要分类分城施策，是否调控再从严？海南以“旅游经济”立省，每一个新的旅游项目的开发，都将为房地产行业带来发展契机。不论是文昌卫星发射基地、还是三亚市撤镇设区，海南的发展已经上升为国家战略，巨大的国家投资将撬动新一轮的开发热潮。
在这样的市场大背景下，2014房地产政策导向如何？2014房价会继续升温，还是会在楼市分化局势下出现下跌“拐点”？楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？
三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
山林君悦项目营销总监 楚风
【主持人】2014马年开年之初，三亚楼市出现量涨价跌的“暗淡”情况。据房天下数据统计显示，1、 2月三亚楼市成交量环比均上涨，但价格环比下跌，对于2014年三亚楼市一季度表现您如何看待？
【楚风】：目前的市场情况是三亚2014年供应量大，按照目前的形式来说确实是属于一个供大于求的状况。咱们以迎宾路为例，据我了解，今年年底正式开盘至少有十四五家以上，就这么多的项目和这么多的产品入市来看，首先给客户的选择面非常大，可能会造成现在成交均价下降局面。就山林君悦项目营销的思路来说，项目认筹初期（1月26日）打出来一个口号1.28万，相较于周边一山湖等楼盘，我们的营销策略是有一点打“价格战”，不可否认我们项目在前期的运作过程当中会拿出一些优惠的方式进行这样的一个推广的策略，但是我今天想重点解释一下我们项目的营销思路。一方面，我们提出的概念是起价，这个起价是2到4层的价位，我们所谓的“阶梯价”特定户型一定范围内没有层差是景观差和朝向差，我们目前的价格是在1.45万左右；另一方面，其实我个人非常赞同对迎宾路的这些项目，其实“价格战”是一种比较有效的方式。但是前期我们应该还是自己本身项目的特点吸引客户，目前我们项目确实在今年受到了非常大的压力，也就是说我们有这么多的房子要卖给客户，怎么样在这么多项目中脱颖而出是每个开发商都面临的问题；另外一个问题就是现在的宏观调控，持续了这么多年造成了一种买房者的心理，买房不再像以前冲动性的消费，而是更加趋于理性化。现在坊间有一句俗话说得好，现在买房子比卖房子要“精”。
【主持人】近来内地雾霾袭城，牵动了海南新一轮“候鸟”购房的热潮。面对这一类人群，三亚各项目应如何拓客？在户型设计上应如何创新产品吸引客户？
【楚风】：雾霾是今年比较热的话题，尤其是首都北京的雾霾天气更引人注意，那天我在网上看到一张显微镜下面的照片，大家对于雾霾表面上的体会，但是那个照片让我感触比较大，他的PM2.5放大百倍之后对于人的呼吸系统有着非常大的影响。以我本人为例，我在海南生活了十几年，在海南上学以来，对海口三亚我觉得差别非常大，海口的气候和三亚是两个概念，细心的人可能会发现海南最近一段时间起雾了，而三亚也出现2到3次这样的情况，当时三亚市长出来辟谣表示，三亚这个不叫霾，而是叫雾。三亚市完全是两个感觉可能在座的都深有体会，随着三亚本地车辆的增多以及岛外车辆的进入，使三亚的空气受到了污染，这是一个不可以回避的问题。例如，我们之前在三亚湾上班的时候，上班下班走三亚湾感觉非常舒服，但是现在6点到7点多走在三亚湾都是堵的状态，包括凤凰路，这个现象也说明了这种大气污染的城市化的趋势已经慢慢的深入到我们的生活每一个空间和领域，这个确实我们不可以回避的一个问题。
目前三亚的迎宾路片区还是比较新兴的片区，在迎宾路的两侧都是山，森林面积非常大，从小小的三亚区域划分的话，目前除了三亚周边和三亚市区的地区，我觉得迎宾路是一个环境非常不错的区域，所以我们在这个区域做项目也对这个区域前景非常看好。而刚才说到价格的问题我想补充一句，首先我们觉得迎宾路是新兴的片区，只有万科一家房地产项目，现在出了这么多的项目，而我们项目放入价格处在一个低档位，根据我自己的判断迎宾路的成熟需要两到三年的时间，两到三年价格逐渐涨到三亚全市均价需要一个过程，目前迎宾路1.3、1.4、1.5万的价格比较理性，价位一般是由低到高的，我们现在不可能做到2万多价格，目前是良性的发展过程。我也希望三亚作为旅游城市，面对空气污染要有一定的措施，我们可以呼吁开发商在开发项目的时候多做一些优化，保护三亚原有的优越自然环境做的产品。
【主持人】从近期的楼市情况来看，经历银行停贷和杭州等城市降价潮的热炒后，楼市“崩盘论”声音四起，您如何看待这种情况？三亚楼市会否受到影响？
【楚风】：我个人认为这是个别现象，国家宏观调控这么多年其实最终的目的不是要打压房地产，也不是要把房地产变成什么样，就迎宾路区域来看，目前的现象就是大家同一年在拿地、同一年在开发，同时都在2014年下半年开盘，同时都在2013年的年底开始酝酿代售，在这个方面要有一个很好的对照的局面，竞争有助提高。
【主持人】三亚市“撤六乡镇设四区”将改变三亚城市格局，三亚也将朝着海岛型滨海旅游度假城市的方向发展。您认为三亚“撤六乡镇设四区”对三亚房地产市场有何影响？三亚房地产会否凭借此契机转型？
【楚风】：我觉得撤镇设区是一个城市在城镇化过程中一个很正常的进程，因为三亚是由一个很小的渔村发展起来的，以前是两区六镇，两个区很小，而所谓的六镇，虽说是属于三亚市区的范畴，但是毕竟距离城镇化进程还是有一段距离，随着城市的不断发展，三亚开始跟上城镇化的进程，开始进行撤镇设区工作，这样的发展是非常不错的。我觉得撤镇设区的影响是政府的职能分配，因为之前镇里的工作会逐渐转到区里，跟房地产联系起来，我觉得可以给迎宾路做下宣传。这样的一个规划，对2014年迎宾路片区有几个比较大的利好消息，一方面是可以看出来三亚市政府的一个规划确实是把重心再往迎宾路片区移，首先是设四区可以让我们房地产项目吧身份确定了，从三亚小院开始一直到吉阳镇都属于吉阳区，从名分上完全的是属于了三亚市的四大区之一，尤其是将三亚很大的区河东也合并了，吉阳区会是一个新的名字，也将是一个新的开始，我们对并成之后政府的投入配套有很大的期待。另一个方面就是目前的迎宾路扩建，2014年市政府只对两个区域进行了扩建，一个是解放路，另外的一个扩建就是迎宾路，迎宾路将扩建25米的双方向六车道，这个工程将于4月15号动工，这对迎宾路片区是非常利好的消息，路扩建了之后成为整个三亚市区最宽的一条主干道，所以我认为迎宾路片区的行政能力对比其他的区域化房产可能会有更大的交通优势，个人认为最近两三年三亚最旺的去区域一定是迎宾路。
【主持人】国际旅游岛催生了对于三亚市场来说小户型功能的全面性还有整个设计，真正做到人性化的小户型少之又少，针对这一现象各位什么看法，在户型设计上我们如何打造迎合三亚当下的市场？另外，据消息称，4月1号以后三亚住建部将不批80平米以下的户型，这个消息是否真实可信？
【楚风】：我认为目前三亚小户型的设计与其他户型相比已经非常了，举一个简单的例子，除了山林君悦项目之外，可能周边的很多项目都是这样的一种类型，好多都是五六十平米做两房，然后客厅可以做到四到三米的开间，阳台还非常的大，其实一般2.8米的阳台足够使用了，现在所有的产品阳台都是达到3米和3.7米，这样一个阳台的面积基本上和一个房间的面积一样大，同样小户型可以做到明厨明卫的程度，独立的卫生间和独立的厨房都带有窗户，而且尽量做到使用率非常高，所以我认为这种户型设计上面已经做到，这是市场需求导致的，再优化下去就想象不到还会做到什么程度了。咱们可以讨论一下户型的问题，因为我是做销售出身的，刚才赵总提的问题非常赞同，我们卖的不是房子是理念生活态度是一个度假的延伸，是取得这个配套。
其实说到四月份三亚市官方即将对小户型房屋宣战，自4月1日起不再放行80平方米以下户型建设消息，我认为是暂时性的政策，从这个政策颁布之后我们都不能保证三亚市不会出80平米以下的户型。我们一般会考虑客户的需求，客户来三亚玩，来享受，这个目的也很敏感，房子就是解决住的问题，其实现在受欢迎的小户型功能性只是解决了一个人的最基本的生活需求，我是这样理解的，我们在给客户宣传这种户型大小的时候，我们也会跟客户进行说明，户型越大享受的这个舒适程度就会越高，你的舒适度满足度就会越高，户型越小只能解决这个基本的居住，简而言之就是一个睡觉的地方。很简单的一个例子，现在租房子，小户型永远比大户型好租，大家知道大户型舒服住着怎么样，但是现在很多人打工时却宁愿住在一个二三平米的单间，原因是他需求的仅仅是一个主的地方，现在来三亚买房子者越来越表明这个态度，就是买一个总价低面积小可以承担起，当然我说的客户群体要抛掉一部分的高档人群，现在三亚买房子的人群越来越普遍了，并不是几年前只有高端人士有钱人士才能三亚买房子，当然都是二次置业。中国人有钱人，越来越多人有能力买房子，需求越来越突出的就是总价低面积小解决基本生活的，可以借助买这个房子可以跳三亚的环境享受大环境。
【主持人】：三月份两会召开，紧接着住建部提出2014年楼市要双向调控，国土部宣告不动产登记制度6月份出台，2014年房地产市场面临更大的挑战，今年的楼市走势各位有什么样的展望？
【楚风】：调控是宏观性的，宏观性对大多数适用，但是不一定对少数人适用，前面说的这个观点非常非常对，因为海南的市场跟其他地方不一样，海南卖的不是刚需盘，我们可以理解成奢侈品，都是解决了最基本的住房需求之后的升级的产品，这一类型的房子其实一直在宣传这种观点，很多的来三亚买房子的人，买的其实不是房子，而是买环境和空气质量，是生活品质，甚至在这一类人的思维范畴里两百万的房子其实就是两百万的生活，并不是体现在房子上面。在这种调控下，其实前一段强调的不动产登记制度确实有很大的影响，不动产登记制度首次宣布将要出台，预计三到四年的时间才能得以实现，工程量很大，具体怎么样实行我们不知道，政策性的东西我们决定不了，但是有一点我们非常的认可，就是说国家的宏观调控政策最后将落实到地方政府的持续作手法上，我希望三亚市的政府对于房地产市场的不要再出现类似沃天堂的事件，这样会给买房者建立一个不好的心态。
中国人买房子无非两种心态，买任何东西都是两种心态，一种是随大流，另外一种是眼见为实。所谓的眼见为实就是亲眼看到政策落地实行，比如迎宾路将要扩路，虽然是这么说，但是很多客户都要在工程落地之后才会在迎宾路上进行购房置业，这也反应了消费者基本的一个心理需求，在这个环境下面，我们作为房产从业者需要做的就是拼自己的产品实力和开发上的资金以及工程进度和营销手段，这是我们力所能及的，所有的东西都是回归到市场当中，让市场进行检验，所以2014年整个三亚的房地产市场我认为是一个平稳的状态，不会有很大的波动。
【主持人】：马年开局，绿地集团首进三亚23亿拿下红沙棕榈滩地块，紧接着2月富力一举拿下陵水6宗地块，各大房企纷纷加快布局海南房地产市场步伐，2014年海南房企将迎来新一轮的挑战。您认为海南（三亚）房企在2014年将遇到哪些新的挑战？如何应对？
【楚风】：大鱼吃小鱼是一件好事，对于市场来说是一个必须的趋势，大型房企进入是一个双刃剑，肯定是利大于弊的，特别是海南市场的认可。恒大在海南拿多少地块，虽说是好事，但是对于一些中小的，特别是本地的一些开发商是个威胁。三亚市场这么多年都是一种混乱的局面，市场更规范化是对于这个长远的发展，同时也是对从业者一个很大的挑战，如何将自己的项目可在这么大的一个竞争环境中脱颖而出，占有有一席之地，这个就要考验我们本身的能力了。
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