[摘要] 据三亚房天下统计，2012年4月三亚楼市均价为23430.78元/㎡。从2011年1月至2012年4月的16个月时间里，有12个月的时间三亚楼市均价超过了2万元每平，“2万”已然成了三亚楼市最明确的均价范围，似乎也成了三亚房价的“紧箍咒”，一直紧紧将三亚房地产的发展“圈禁”其中。
经营性地产逐渐开始回温
今年一季度，海南省商品房新开工面积460万平方米，销售面积187万平方米。预计今年普通商品住房供应面积将持续下降，其它经营性地产开始回温。统计数据显示，今年一季度三亚共成交3878套，占海南省季度成交总量的35%，同比下跌17.12%。在价格方面，今年一季度三亚均价下跌逼近20000元/㎡。
近两年来，海南省委、省政府坚定不移地贯彻国家房地产宏观调控政策，控制纯商品住房开发规模，大力发展保障性住房，促使房价合理回归。省住建厅有关负责人介绍，海南省将适度限制商品住房和岸线房地产开发规模，严格控制海岸线、河岸线、湖岸线土地出让。同时加快构建多元化、多层次、可持续的房地产产品体系，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东、中、西部地区特色各异互补，区域、城乡均衡发展的房地产发展格局。重点发展度假酒店、度假村、康体养生、购物中心、特色商业街区、金融、商贸、风情小镇等经营性房地产；升级居住房地产，适度发展满足避寒、疗养等不同需求中高端度假旅居型房地产；配套发展商务办公房地产和文化、教育、体育、会展、娱乐、医疗卫生等服务设施。
三亚旅游地产面临机遇
对于当下市场，半山半岛房地产经纪公司销售副总经理马兰对三亚房天下表示，今年随着更多均价1-2万多中端楼盘的入市，三亚楼市成交量被分流的比较明显。今年三亚楼市中端市场的竞争相对比较激烈，加上购房者对房地产市场信心逐渐减弱，持币观望的态度日渐浓厚，所以当前楼市低迷的情况下，受到影响最明显的要属中端市场。对于三亚旅游地产来说，因地制宜，顺势而为才是各自楼盘的生命力所在。现在三亚房地产开发的区域层次明显，卖点独特。目前房地产市场受调控政策的影响较大，但三亚房地产产品的起步较高。的房地产成功、成熟的案例和经验更多被引入到三亚，也更能适应时代发展，产品形态越来越丰富的同时对产品研究深度越来越深，要想着如何把产品优势发挥出来，才能更好地适应市场需求。
“三亚这个城市听起来很美，但看起来却不够美。但单从各个楼盘现场来看，我觉得卖相还是比较漂亮的。”马兰表示，开发商要在原有的自然资源方面再深入下功夫，现在不光三亚的楼市惨淡，楼市的状况都一样，很多一线城市的楼市情况还不如三亚。开发商都把目光转向了二三线城市，着重针对刚需一族的需求来开发楼盘，满足最基本的居住要求。
而凤凰水城南岸副总经理陈鹏则是对今年一季度海南楼市的表现有点出乎预料，整个市场的成交情况和预期有点落差。“去年我们对今年的楼市进行了预判，觉得今年的市场不会出现像目前这样深度的调整。但我觉得经过两年的攀高回落之后，目前海南楼市的成交价格已经呈现正常状态。”陈鹏表示，抛开国际旅游岛的头衔和短期之内暴涨的因素影响，三亚市场的成交均价目前处在一个正常的区间。
陈鹏表示，前几年购房者来海南只有普通的度假要求，就是每年过年过节冬天的时候能来度假。随着客户体验的不断深入，对旅游地产的需求和生活目标会越来越高。现在很多开发商都提到深度的度假体验，因为三亚房地产提供了独特的气候资源，很多开发商的卖点都只是这个。但是实际上，对客户而言不可能一天到晚的守着气候发呆，要有更深刻的度假体验，比如希望物业能，这也是现在很多开发商在做的事情，不断的帮助客户提升产品价值，把住宅转化成经营性的房产，在服务方面也会做的更深入和细致。
陈鹏认为，不论开发商针对客户如何提升服务，还是要切合项目本身的实际情况，找到项目的核心竞争力。如果是小而快的楼盘，可以在价格上做文章。如果是一个长期开发的大盘，那么在开始的规划、产品定位时，就应有长远的战略性考虑。现在的客户随着购买力的提升，希望能有更深度的旅游度假体验，开发商能提供更深度的度假服务，这种需求是需要创造出来的，而不仅是满足客户原有的需求。“在ipad没有问世的时候，我们从来没有想到触摸式的平板电脑会这么受欢迎。”度假地产为什么难做，就是因为要不断的创造需求。旅游地产在后期的产品运营和规划当中，能够给业主带来怎样深度的度假享受，这跟产品的服务和配套是息息相关。做好了这一点，才能使得产品在任何市场形势下都能旺销。房地产项目的成功的关键在于核心竞争力，只要明确了核心竞争力，加上好的产品品质和硬件配套，项目就会有好的业绩。
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