[摘要] 继北京发行60亿元保障房定向工具之后，上海也在争取引入保障房定向工具和REITS等试点。《第一财经日报》记者日前从相关知情人士处获悉，上海方面正在争取保障房定向私募债试点，目前在与中国交易商协会和央行上海总部沟通，而浦发银行（600000）已参与其中配合做一些方案。
公租房融资之惑
在“经适房、动迁安置房、公租房、廉租房”的上海“四位一体”保障房体系中，商业银行对前两项基本已有市场化的运作经验，但公租房和廉租房的投融资模式至今尚未明晰，回款时间长、盈利模式不清晰、自身现金流不足、投资低等特点，让很多银行仍在“观望”中。
记者了解到，浦发银行参与了沪上市场化运作区县公租房项目试点融资方案的制定。在这个规模约8亿元、期限为15年的公租房项目中，前3年“宽限期”无需还款，项目建成后则一年2次进行还款。目前，这一公租房项目由上海市公积金提供贷款支持，使用的资金为公积金增值部分，贷款利率则低于同期商业银行利率水平。
“这个项目对土地使用权采取划拨方式，降低土地成本，提高项目的预期率，”一位参与该公租房融资项目的相关负责人在接受本报记者采访时透露，“与此同时，为了拓宽还款来源，该项目提高了配套商业设施的比例，对公租房的还款来源进行补充。”
上述相关人士还说，如果公租房项目经过测算完全能依靠自身现金流来还本付息，就可以按照商业类贷款进行内部评审，无需再纳入银行的平台贷口径。
多位中资银行相关负责人在接受本报记者采访时表示，公租房项目的核心是提高自身现金流水平。从沪上为数不多已经推进和正在酝酿的公租房融资项目中看，采取的方式主要包括：一是提高商业设施比例，既可以完善社区商业配套建设，也可以增加租金来源；二是先租后售，比如公租房前10年用来出租，10年后可对外销售；三是与普通商品房捆绑开发，提高商业可售比例，通过销售资金增加还款来源。
事实上，银行对公租房现金流的测算已经有所放松，国开行上海市分行相关负责人对本报记者透露，一般来说，普通商品房项目的现金回流与当年债务偿还的比例需在130%~160%，但银行对公租房项目的这一比例放宽到100%~110%。
即使如此，公租房项目的现金流水平仍然较低。据本报记者了解，国开行上海分行的一单公租房项目通过一定比例的商业配套设施来补充还款来源，该行商业配套在整个公租房项目中的占比在30%左右。
“即便在土地划拨的情况下，公租房的投资也只在10%左右，还贷仍有一定困难。”一家股份制银行上海分行大客户部负责人对本报记者坦言，对于公租房项目来说，用15年的期限还本付息依然有难度。
一家大型国有银行对公业务负责人也对本报记者说：“公租房与普通商品房的捆绑开发也有问题，总行仍把其中的商品房部分纳入开发贷口径，在压缩房地产开发贷的背景下，额度很难批出来。”
“是否能够将公租房和普通商品房视作整体，一起纳入保障房相关贷款的口径下，当然，监管部门可以设定商品房所占比例，或者由政府逐一审批。”该大行人士继续说。
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