[摘要] 据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。养老地产对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大的市场，超2万亿市场引房企开发养老地产。记者采访发现想要真正发展养老地产，企业还需要跨过三道门槛：土地关、收费关、服务关。
发展养老地产需跨三道门槛
在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。
地产专家韩世同在接受记者采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好的盈利模式”。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对记者坦言，对于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。
记者在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。
首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的问题。
记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。
冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便宜。”
亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。
在地产专家看来，由于各地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。
除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。
养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示，“亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”
养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。
正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的！”
对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。
秘书团队是亲和源对服务人员的新称。传统模式的陪护方式不够灵活，老人在接受服务时没有主动权；而亲和源的秘书主要提供“被动式”服务。奚志勇说：“秘书不会在你不需要服务的时候，硬拉着你享受服务！”
系统化管理软件可以对入住老人的服务情况给予监督。“什么做了，什么没做，都会在屏幕上显示出来。”奚志勇说。
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