[摘要] 自从商品房销售推行网签制度后,开发商一房多卖、虚假宣传等欺诈行为基本绝迹。然而,近日,在海南澄迈、三亚、海口等地却又出现“一房多卖”的现象,有的房子被三卖四卖甚至五卖,开发商得手后纷纷跑路。
监管不严权责不明是重要原因
《法制日报》记者了解到,2010年2月,聂某某在明知公司启动资金不足的情况下,指使皮某某、许某某等其他涉案人员,通过虚假注册资本方式,夸大履行合同能力,并大肆借贷；采用隐瞒手段,将阳光公司开发的阳光花苑小区商品房出售后再次以预售备案的方式抵押给借款人；或者是将已经以预售备案的方式抵押给借款人的房子,又再次出售给他人。最令人吃惊的是,有的房子以抵押、出售等形式转手5次。
2012年7月份,博亚公司在建设熙岸高尔夫公寓二期项目过程中,明知其未取得相关合法施工手续及已将部分项目用地抵押给其他单位的情况下,仍与新疆某单位及相关单位签订团购协议,收取预定金并挪作他用。
为什么会发生这样的事情呢?记者在采访中了解到,2010年海南国际旅游岛上升为国家战略后,海南房地产业几度升温,使不少不法开发商看到该行业潜在的巨大经济利益,在强烈的趋利心理支配下,他们置法律不顾,铤而走险,以身试法。
有房地产开发商虚报注册资金大肆吹嘘其“实力”,致使购房者被其实力雄厚的假象欺骗；有的采取一房多卖、预售商品房不开据正规发票等手段,骗取购房者的钱财；还有的在无预算资金的情况下,仓促开发房地产项目,工程上马后,因资金严重不足或根本无开发资金而骑虎难下,欲罢不能,便采取一房多卖、一房多抵“空手道”的欺诈方式骗钱,从而陷入违法犯罪的深渊。
“房地产职能部门监管混乱是‘一房多卖’、先抵押再出售或先售房后抵押等现象发生的重要原因。由于管理部门的职能、运作机制等方面的原因,房地产监管方面存在管理不严、权责不明的问题。”海南大学政治与公共管理学院的教授章汝先称。
章汝先表示：其一,资质认证不严。有些房地产开发商根本不具备开发房地产应具有的资质条件,却轻而易举地领取了资质证,公然运作大型房地产开发工程,可见管理部门在房地产开发行业的资质审查中,存在严重的渎职行为。
其二,审批房地产业的预售许可证把关不严,已是一个不争的事实,在项目法定的配套费用未付或者还是“楼花”、“未封顶的在建楼”时,房管部门便发给开发商预售许可证,任其“挖地”叫卖,每售一套房也未按规定到房管部门审核备案。有的开发商对未取得预售许可证的商品房在市场上公开销售,房地产管理部门不督促办证。
上述分析已被事实证明。1月12日,海南省纪委向媒体通报称,澄迈县委原副书记卢勇、县国土局原局长卢志刚、县住房保障与房产管理局原局长林中校等3名公职人员,利用职务上的便利,涉及此案为他人谋取利益,在工业项目用地、土地使用性质变更、房地产项目容积率调整、审批办理商品房预售许可证等事项过程中,多次收受他人贿赂。海南省纪委、监察厅决定给予3人开除党籍、行政开除处分,并将3人涉嫌犯罪问题移送司法机关依法处理。
应推进构筑房地产反欺诈机制
类似这样“一房二卖、一房多押”的房产纠纷案例,近年来在海南时有发生。尽管海南已有较为完备的商品房合同备案制度,但市场上在售商品房多为期房,从合同备案完毕到最终交房,一般需要1至2年的时间。在当前楼市调控严厉背景下,开发商资金链普遍紧张,在生死存亡之际,一些人铤而走险进行“一房多卖”,以谋求更多资金发展。
“加强房地产预售商品房的管理监督力度是根治‘一房多卖’的首要措施。”海南大学法学院的教授童伟华称,房地产业急剧升温,发展迅速,相关部门加强有效监管显得尤为必要和迫切。政府管理部门要严格审查房地产企业的资质,确保该类企业完全具备房地产开发资质的实质要件；要加强对房屋销售的监督管理工作,切实履行监督管理职责,从源头上避免一房两证、一房两卖现象的发生。
不仅如此,童伟华表示,房管部门应当严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记,确认开发商完成国家预售规定的配套建设和交纳应缴的费用,并完成预售前的所有法定行为,达到“五证齐全”的前提下,方可指令预售许可,发给开发商预售许可证。在预售过程中,相关政府部门还得做好跟踪的监督工作,严格审查每套房屋、每栋楼房的销售是否合乎相应法规的要求,从根本上堵住重复售房的漏洞。
“房地产管理部门必须花大力气理顺各级职能,做到上下衔接,同级权责范围的明确,避免多头管理、重复管理。要从方便群众、遏制欺诈的原则出发,建立快捷有效的房地产权证、查封抵押登记电脑查询系统,避免一房多卖、一房多抵的现象发生,构筑房地产反欺诈机制。”海南的律师陈剑称。
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