[摘要] 2015年上半年，一线城市住宅市场明显回暖，量价涨幅领先全国，与此同时，一线城市 住宅市场在上半年迎来井喷，高价豪宅成交量远超去年同期，成交占比明显提高。是什么造就了上半年一线城市 住宅市场的火热？豪宅市场的繁荣是否能够延续？一线城市房企和购房者又应如何应对后市?
二政策刺激、 入市及高消费能力共同促使一线城市上半年 住宅热销
·去年四季度以来货币、信贷政策全面放松，刺激改善性需求释放，一线城市对政策变化更加敏感
货币、信贷等一系列利好政策纷纷落地，释放改善性、 置业需求。去年下半年以来，由于经济下行压力较大，央行货币政策开始适度放松，经过先后4次下调目前长贷利率已达近年来低水平。同时，为释放购房需求，信贷、财政政策也陆续放宽，2014年的“930”新政放宽了对于首套房的认定，使得改善性需求得以释放，而今年的“330”新政进一步降低了首套及二套房首付比例，并将营业税免征年限放宽，使“卖旧房，换新房”的改善性购房方式可操作性更高，刺激了 置业需求。
图：2010年1月至2015年6月各线城市住宅销售情况
一线城市对利好政策敏感度较高。虽然货币、信贷等利好政策对整体市场均有明显的影响，但各级城市对政策的敏感程度有所不同。去年“930”限贷新政后，一线城市成交量迅速回升，10月环比增幅超过45%，而同期二、三线城市环比增长不到15%。今年二季度，在政策进一步加码后，一线城市成交回暖速度同样超过二、三线城市，价格分化更加明显。
图：“330”新政后一线城市高总价楼盘成交变化
“330”新政后，一线城市二季度 豪宅成交量较一季度明显增长。 二季度，在购房政策进一步放宽的刺激之下，一线城市住宅市场明显回暖，其中高总价楼盘成交量大增。其中上海二季度总价1000万以上项目共成交2221套，远超一季度的746套，而北深广二季度高总价楼盘成交套数增量也均在300套以上。政策的全面宽松使一线城市各类购房需求全面释放， 住宅市场相应提升。
·一线城市高价地块集中入市，大量项目“被豪宅”
高价地块纷纷入市拉高整体住宅价格，催生高价项目。从2008年以来各级城市住宅土地成交楼面均价的变化情况来看，一线城市住宅用地价格从2013年起飞速上涨，涨幅远超二、三线城市。根据开发周期，一线城市2013年成交地块在今年陆续入市，从而拉高整体价格，从已入市的2013年单价前十地块来看，泰禾•北京院子项目上半年成交46套，成交均价超过6万元，套总价接近1500万。可以说，在一线城市逐步进入存量房时代的背景下，新建住房的价格发现机制在逐渐向供应端偏移，土地价格的飞涨使开发商不得不提升产品定位来实现盈利，在很大程度上加速了一线城市住宅价格上涨，使住宅产品被 化。
·一线城市 产业发达，公共资源丰富，高净值人群占比较高推动 住宅市场不断壮大
图：2014年各省市净资产千万以上人群数量
北京、上海高净值人群占比领先， 消费能力超群。根据胡润研究院公布的2014年千万资产以上高净值人群报告，北京2014年净资产千万以上人口达19.2万人，占高净值人群的比重为17.6%，为各省市高，上海为15.9万人，占比14.6%，为占比第二高的城市。从各省分布情况来看，广东省高净值人群占比达到16.5%，为各省高，广州、深圳作为广东省 城市，高净值人群数量同样较高。高净值人群所带来的是 消费能力，同时对资产的保 需求使得此类人群对 住宅产品拥有较高的 意愿。
公共资源、产业结构 促使 人才涌入。从2014年高净值人群所属行业占比情况来看，IT、互联网、金融等新兴行业占比提升明显，而传统贸易、制造行业占比下降明显。一线城市中北京、上海分别作为政治、金融 ，依托各类资源，互联网、金融等新兴产业十分发达，收入水平领先，吸引大批 人才涌入。而深圳、广州作为我国改革开放的前沿城市，发展同样迅速，且由于其开放时间早，社会成熟度高，吸引大量外来人口前往发展。高素质外来人口的涌入给一线城市带来了置业需求，同时也使得当地住宅市场供求关系变得紧张，在一定程度上拉高了住宅价格。
上半年资本市场火爆，一线城市参与度更高，获利资本流入楼市。自去年11月以来，国内资本市场重回涨势，这场全民参与的牛市造就了一批新富阶层，从相关数据来看，2014年千万级高净值人群中，有百分之十为职业股民。而一线城市凭借信息、资源 ，对股市的参与度较高且盈利能力较强，同花顺的数据显示1-4月上海、北京人均股市分别达15.6万元、8万元， 前两位。随着上半年股市不断攀升，大量 者开始获利离场，并将锁定的利润投入到稀缺性较高，具备保值功能的一线城市楼市，炒热了 住宅市场。
总的来看，政策支持、高价地块的集中入市以及一线城市的高消费能力，共同导致了一季度一线城市 住宅市场的火爆，且短期内这一局面仍将延续。
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