[摘要] 2015年上半年，一线城市住宅市场明显回暖，量价涨幅领先全国，与此同时，一线城市 住宅市场在上半年迎来井喷，高价豪宅成交量远超去年同期，成交占比明显提高。是什么造就了上半年一线城市 住宅市场的火热？豪宅市场的繁荣是否能够延续？一线城市房企和购房者又应如何应对后市?
三展望：供应持续增加，一线城市 住宅价格上涨幅度将趋缓
图：2014年各线城市房价收入比情况
从需求基本面来看，未来一线城市 市场需求将稳步增长，但从中长期看部分城市房价有一定透支现象， 更需谨慎。未来一线城市仍将是经济发展的前沿地带， 的产业结构和丰富的社会资源使其仍将是高净值人群的 城市， 住宅市场需求将保持相对稳定。然而，目前国内一线城市房价过高，房地产市场存在过热风险，从2014年一线城市的房价收入比情况来看，4个城市房价收入比均超过10.0，远超5.8的均值并超过目前国际公认的4-6的合理区间，房价存在上涨过快风险，未来 者对高价楼盘的 或将趋于谨慎，房价上涨空间有限。
从政策面来看，政策进一步放宽空间有限，对 市场影响减弱。从未来货币政策走势来看，随着经济企稳，通缩警报解除，预计下半年货币政策将趋于稳健，降息、降准节奏将会放缓。而从房地产信贷政策来看，未来或将继续差异化信贷政策，对于刚需保障性贷款需求进一步放松，而对于 需求仍有限制。此外，由于目前一线城市房价上涨速度过快，未来政策或将趋紧而非放松。
表：2014-2015上半年一线城市高价地块成交分布
从供应来看，未来 产品供应量将继续增加，产品竞争压力较大。未来将有更多高价地块入市，北京、上海2014年至今年上半年成交楼面价超过20000元/平方米的地块分别有14块、22块，四个城市楼面价超过15000元/平方米的地块总共多达65块。可以预见，获取高价地块的开发企业为了保证，将继续开发 住宅项目，未来北京 住宅产品供应量将继续增加，产品的可选择性加大，开发企业面对的竞争将越发激烈。
总体来看，目前一线城市房价上涨速度过快，房地产市场存在过热风险，将影响高净值人群未来的 热情。此外，未来 产品的供应量将持续增加， 市场的产品竞压力将明显加大， 项目的稀缺性降低，产品竞争能力将有所下降。对于一线城市开发企业来说，未来对于高价地块的获取和开发应相对谨慎，需充分考虑到项目的可操作性和自身实力，同时在 产品的开发上需更加注重品质与多样性，提高产品竞争能力以应对越发激烈的竞争。而对一线城市的购房者来说，目前一线城市 项目价格上涨过快，且由于未来 项目供应量将继续增加，目前对于 住宅产品的 应更慎重进行抉择，购置更适合个性化居住与 品质的 产品。
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