商品房预售制变革希望几何
“生而卓越，就此进入北大清华。”
这是地处北京市北四环边上某售楼处打出的广告，广告牌下，尚是毛坯的外立面墙,露出一个个待装玻璃的空窗子。
售楼员告诉记者，这是他们一期开盘的在售房源,沙盘上,其他楼号已经挂上了醒目的红色“售罄”标志。
自实行商品房预售制度以来,看房人经常会遇到这样的情况。
“您现在来看还可以选,我们以前开盘的时候是要排队拿号预约的,而且是刚开盘就被抢光了。”上述楼盘售楼员对记者说。
据售楼员介绍,目前楼盘每平方米均价在42000元左右,以130平方米以上的大户型为主,选好户型之后,先交纳25万元定金,过几天可以签约,付完各类款项后,入住时间在2012年年底,“楼已经封顶了,但因为是精装修,还有装修的时间”。
对于记者看到的广告牌,售楼员介绍说,中国人民大学附中朝阳分校要入驻该楼盘的所在区域,“我们承建的教学楼,现在差不多都完工了”。
当记者问到“是否买房就可以入学”,售楼员的回答则变成了——“我们只管卖房子,至于学校要怎么招生,那是教委的事情”。
经过采访与翻阅相关资料,记者发现,实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况,在商品房预售过程中是频频出现。
据知情人士透露,20世纪90年代以前,在商品房买卖过程中都没有出现过此类情况。
1994年,城市房地产管理法实施,正式确立了商品房预售制度。实践中,这项制度的弊端渐显,诸如“期房销售是全款销售,丧失了对开发商的制约”等改革或取消的呼声也日渐高涨。
民革中央在一份提案中认为,商品房预售制度已经成为房地产市场不规范的主要根源之一。这项制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。
“现行的商品房预售制度,使消费者在购买房屋时,买的只是图纸和沙盘上的房屋,并不是实物,风险很大的。”有业内人士主张彻底废除这项制度。
但是作为主管部门,住房和城乡建设部似乎更倾向于完善商品房预售制度。
2010年4月份,住建部下发通知要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式,向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
在此背景下,各地纷纷出台了政策。
9月2日,上海市房管局下发了通知,要求强化市场监管,严格商品住房预售许可管理,规范商品住房预订、销售行为,加大违规行为查处力度；
10月25日,北京市出台了办法,规定商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户；
11月1日,浙江省出台了办法,明确全省批准预售的商品房建设项目,应当全部纳入预售资金监管对象范围；
……
与此相呼应的是,人大财政经济委员会透露消息称,住房和城乡建设部正在组织力量积极开展城市房地产管理法修订工作,并已形成修改草案征求意见稿,其中就包括完善商品房预售制度。
业内专家认为,此举传递出的信号是,商品房预售制度的变革在即。
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