[摘要] 2010年11月，“二次调控”影响渐弱，北京住宅交易量再度攀高，此次调控观望期之短让人意外。政府开始有意识增加住宅有效供应，同时受《商品房预售资金监管暂行办法》影响，开发企业也有意在11月加大了推盘量，双重因素导致了11月住宅新增供应量的大幅增长。
表1：2010年11月不同类型物业新增供应变化比较
调控影响变弱，“疏导”应成未来市场主要调节手段
我们在上月初针对10月份北京期房住宅交易变化进行总结的时候，就曾经提到过对于“二次调控”——《新国五条》的疑问，政策的出台对于交易市场的影响非常显著，但筑坝拦水的效果如何仍然受到暴雨、水位影响。北京期房住宅交易市场在经历了10月份的短暂低迷之后，11月交易量再次上扬达到10107套，仅次于9月份的10786套和4月份的10446套。仅仅在“二次调控”一个月之后，人们就开始怀疑调控的缰绳能否拉住市场这匹奔腾的野马了。
图3 北京2009-2010年各月期房住宅交易套数对比图
经过近一年市场供应、需求的博弈调整，我们可以看到，目前，中央政府近期主导目标、地方政府的财政目标、境内外的热钱以及房地产市场的真实居住需求这四股力量的博弈已经成为决定市场量价走势的关键因素，在目前我国的宏观经济背景下，我们依然要面对城市化快速进程以及城市发展不平衡带来的大城市人口剧增、国际上欧美主导的宽松货币政策所带来的高额流动性等严峻问题，且这样的问题不是能够通过短期调整所能改变的。我们目前采取的各项调控政策，更多的是一种应急的短期政策。在现在的环境下，就如在瓢泼大雨中，在高水位处设坝拦截需求，如果没有长期的疏导机制（土地供给制度、保障房体系），则有可能引发日后的反弹，带给我国房地产行业乃至整体经济更大的威胁。很明显中央政府也意识到了问题所在，11月份住宅供应的增加，有开发企业“赶场”主动性的原因，也有政府在确实增加有效供应的推动作用，从12月周的数据来看，这种供给增加的趋势还在逐步加大。有“堵”有“疏”，少“堵”多“疏”，才能从根本上解决房地产市场积压的问题。
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