[摘要] 2012陵水房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？陵水三大湾区又如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？三亚房天下本期大话地产特邀陵水三湾业业内人士参与本次论坛，诠释2012陵水房企转型发展的殇与路。
【主持人】：万宁的神州半岛区域是海南房地产的后起之秀，也是大三亚区域里不可获取的一部分。隆源·神州半岛在前期定位时是否对项目的配套和后期服务进行了规划？
【黄越】：从建筑的角度来看，任何一座能够50年经受住考验屹立不倒的建筑，在建设的当初肯定不是因为短期利润化的需求。隆源·神州半岛的定位是面向北京、上海等大城市里富裕的家庭，给他们候鸟式度假提供更多一种的选择。在设计户型时，隆源·神州半岛并没有设计成酒店客房式的户型，因为那样的户型是厨房和客厅合为一体的，只适合短期如一周的度假，并不适合更长期的度假休闲居住。隆源·神州半岛的户型是一房一厅，面积约90㎡，定位并非低端。隆源·神州半岛要打造高品质项目，但不做太多装饰性的东西，而项目功能性的元素方面则用料要好，致力于打造长期居住的休闲度假居所。
隆源·神州半岛副总经理 黄越
我认为，目前海南房地产项目的重点是怎么做好服务。去年三亚的有关部门做过调研，结果显示平常三亚的小区入住率是5%。每次从三亚回陵水的路上，我都会数数沿途的楼盘亮灯数，除了红磡香水湾之外，很多项目基本都是黑灯瞎火的，达不到5%的入住率。我认为衡量海南的房地产项目是否成功，不是看销售了多少套，而是要看交房之后的入住率有几成，超过30%就证明后期服务做的好，才是真正意义上的成功，也将是以后海南房地产项目竞争的主要标准之一。将房子建的很美并不难，但将海南旅游地产的后期服务和商业经营做好，是很有难度的。包括雅居乐清水湾、富力湾等已早早进入陵水三湾的大型房企，也都存在后期服务和商业经营、招商难的问题。目前针对这个问题只能是开发商进行一定程度的资金补贴，如零租金、补贴服务员工资等，以此将商业经营部分逐步培育起来，完善生活基本需求的配套。
【主持人】：目前海南的旅游地产项目或多或少都存在软性服务跟不上，商业配套经营难的问题，主要的原因是什么？
【黄越】：不仅是海南，在全球范围内度假区的商业部分都存在经营难的问题。假如一个度假小区有300户已入住，日常的生活需求开销并不大，利润很少，很难支撑起商业设施的运营。把配套和服务做好，是真正考验开发商的管理能力。如果引进酒店式的物业管理，对于业主在淡旺季的入住情况有清楚的了解和预判，提前准备好生活所需用品和设施，就提升了开发商的服务水平。但如果是粗放式的经营，商业配套设施的经营者不了解小区业主的入住情况，经营就会比较困难。据我个人观察，海南有定位非常高端的房地产项目，无论是建筑物、户型设计还是配套都做的非常，但是满足业主平常生活需求的餐厅、超市，能经营好的项目，目前还没见到，这是制约目前海南旅游地产项目的软肋。
【主持人】：香水湾1号在商业和配套方面如何满足高端业主的需求？
【海毅轩】：一个真正负责的开发商就要考虑到后期的管理和服务问题。我在富力湾的一栋“楼王”买了一套70平的房子，住了两年，但平常基本没有其他的住户，因为楼下没有吃饭的地方。不过近期富力湾的职工食堂已经对外开放了，这对于业主来说可是个好消息。红磡香水湾在服务方面应该是大家学习的榜样，开发商在开发的初期，就应该把后期服务需要补贴的资金提前算进去，就算是繁华区域的商业都需要3-5年的培育期，通过各种方式对商业和服务区域进行有效的运作，这对房屋销售是非常有帮助的。就拿香水湾1号来说，现在交房不到100户，配套运作的面积达1万多平，现在虽然只有几十户人家入住，但仍要抓紧开放餐饮区域，即便是开发商贴钱，也要开业，这些资金再多卖一两套房就能赚回来。很多渠道商家也看到了商机，如携程目前正在做的返租，香水湾1号也正在进行尝试。
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