[摘要] 由于得天独厚的气候和地理位置，每年春节三亚市都会吸引大批游客。来自三亚假日办的数据显示，今年春节黄金周三亚共接待游客70.74万人次，同比增长25.47%；旅游总收入54.64亿元，同比增长25.31%。
购房者多为外地人 入住率不足20%
虽然三亚房价近两年并未大涨，但从价格来看，三亚房价在范围内仍属高位。
然而这种现状背后的另外一个事实却是，诸多投资者购买的房屋，在一年中绝大多数时间里都处于空置状态。
距离三亚市区112公里的神州半岛项目三面环海，由香港中信泰富公司(以下简称“中信泰富”)斥资百亿元开发，是海南省重点开发项目。
按照中信泰富的规划，神州半岛项目用地18平方公里(约2.7万亩)，总建筑面积406万平方米。
神州半岛项目自2010年开始预售，度假酒店、高尔夫等配套设施也已经完成。12月本该是旅游旺季，但2013年12月，记者在当地采访时，神州半岛却仍是“空城”一座，几乎看不到业主的身影。
神州半岛的工作人员陈月告诉记者：“除了春节期间岛上的人会多一些，平时，岛上的基本都是工作人员，入住率不会超过20%。”
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为严重积压区。
海南省政协委员王毅武认为，房屋空置率太高，不但资源严重浪费，公共设施与服务闲置，还会造成一系列社会问题。例如，过高的空置率挤压本地居民的住房需求，引发新的社会公共服务不公平。
据陈月介绍，神州半岛的海景公寓均价1.7万元/平米，别墅的均价在2.5万元/平米：“虽说价格不低，但买的人并不少，很多购房者是出于投资考虑，有的一买就是几套，不少房子卖出后到现在也没有装修。”
“买房的几乎都是外地人，海景公寓的物业费4.4元/平方米，别墅是6.1元/平方米。以当地人的收入水平，连物业费也交不起。”土生土长的海南人陈月只能“望房兴叹”。
这种现象绝非个例，在三亚，中粮亚龙湾、雅居乐清水湾、华润集石梅湾等项目铺天盖地，超大楼盘、五星酒店更是随处可见，旧的楼盘还未售完，新的项目就已经启动。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮看来：“现阶段，海南旅游地产供过于求，空置率高。以三亚湾区域为例，小区正常入住率在20%以下，海南的旅游地产存在一定泡沫。”
圈地后遗症需破解
旅游地产亟待产品创新
三亚楼市如今存在的房价值高、空置率高、投资性减弱的情况，刘渊认为，这跟开发商在海南大规模圈地进而导致新房供应量过大有关。
“海南热”引发了一场声势浩大的圈地运动，海南岛的海岸线上充斥着住宅、酒店、高尔夫球场，好的位置基本被一扫而空。
统计数据显示，截至2010年中期，13家地产公司就在海南圈地约18万亩，合约12600公顷。大规模的圈地过后，海南旅游地产供过于求的现象已初见端倪。
仅在陵水县，由富力开发的富力湾就圈地2500亩，而旁边不远处的雅居乐清水湾占地高达1.5万亩。
刘渊坦言：“相对于一二线城市而言，三亚的地价相对便宜，为了抢占资源，开发商动辄上万亩的圈地。开发商一般会分批开发，但最终仍有可能烂尾。”
海南于2013年11月1日起施行的《海南省闲置土地认定和处置规定》(以下简称《规定》)指出，海南省共有“批而未用”土地28.68万亩，其中，“批而未征”5.47万亩、“征而未供”10.15万亩、“供而未用”13.06万亩。
对于闲置用地，《规定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地闲置，超过动工开发日期满两2年未动工开发的；超过动工开发日期满两年未完成项目投资总额25%的，政府可无偿收回。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，这样一来开发商只能硬着头皮走下去：“各路资本涌入海南后将会出现后遗症，海南旅游地产供过于求，但为了维持经营，开发商需继续投入人力、物力。若放弃经营，之前的投资将面临重大亏损。”
调研发现，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。
如此，即便海南2013年房地产销售量首次突破1000万平方米，目前海南楼市的潜在新房供应量仍需要消化10年。
“如果后续市场支撑乏力，旅游地产泡沫或将破裂，崩盘之后将对海南经济将造成较大冲击。”扈志亮说。
而记者了解到，三亚旅游地产项目多是“三菜一汤”形式，即“五星级酒店+高尔夫+住宅+温泉”。
扈志亮认为，三亚旅游地产亟需进行产品创新，并推动旅游和地产平衡发展：“三亚旅游地产模式存在的问题主要是同质化严重，难以对消费者形成较大吸引力。同时住宅比例较高，这忽略了旅游地产特性，盈利可持续性较低。”
过去的2013年，海南楼市热闹非凡：持续三个月成交量破八千、婉拒国五条、房企掀收购潮……惊喜频传的2013年，身处其中的我们能够明显感知，在这些动荡的表象之下，海南楼市逐渐回暖的态势；而在2014年伊始，海南房价未来的走势仍然是人们热议的焦点。
2014年1月，海南商品房签约共6563套，虽然同比去年1月份8026套的销量仍有欠缺，但海南楼市的平稳发展态势已展露无疑。2014年，海南房地产市场仍将持续放量。除了本地刚需的支撑，因为内地雾霾天气而选择海南住宅产品的购房者也不在少数。对于冬季南飞的“候鸟”一族而言，如今的海南楼市，不仅有看似难以企及的高端奢华度假产品，也有实实在在、符合老百姓生活所需的住宅产品。
旅行目的更新换代
2014年初，在海南旅游黄金周时期内，全省酒店客房的预订率的当属三亚，然而今年春节不仅进岛的机票一票难求，更有大量自驾游的游客涌入海南、造成港口拥堵。如此大批量的游客集中入岛，不仅考验着海南酒店的接待能力，也刺激着常居型旅游地产市场。随着游客对于精神层面享受的逐步重视，到海南旅游已经从传统的景点观光向“慢活、养心”过渡。更多的游客选择在海南度假，需要的是这里清新的空气、明媚的阳光和慢调的生活氛围。如今许多来琼旅游的游客，他们在省内旅游城市或旅游区并不会选择高档酒店，而是会入住亲友或是自己家。回首2013年，海口楼市成交量遥遥领先于其他市县，省会城市醇熟的居住氛围及人居魅力开始显现。
新海南人支撑海口刚需
来自东北的张小姐，只是普通工薪阶层，因在海南工作，家人都支持她在这里买房。“爸妈帮忙付首付，我月供呗。总是租房也不行，好歹在这座城市里有个属于自己的家，这样爸妈冬天来过年也方便，平时来个亲戚也好招待，节约了不少旅游成本。”像张小姐这样因就业而购房的“新海南人”不在少数。然而随着人们来琼旅行观念的变化，“新海南人”这一族群的定位也在不断变更。来自北京的李女士，因为有朋友常居海南，自己也来过几次，便选择在这里置业。“和北京的房价比，海南的房子算便宜的了。关键是这里空气好，冬天接家里老人过来过冬，平时自己度假也可以过来，来得多总不能每次都住酒店吧？加上有朋友在这儿，平时能帮忙打理，我也放心。”
近年来，在政府提出要发展的几种旅游新业态中，常居型旅游被放在一个很重要的位置。目前，海口相对成熟的生活和商业配套，聚集了很多新海南人，逐步支撑起了海口的刚需市场。此外，一些大型房企纷纷加快在海口布局，不再单纯执迷于“旅游地产”这块蛋糕，而是将注意力转移到“改善型刚需”上。业内人士认为，随着今年海南楼市的持续放量，房价上涨空间有限。目前一些大型房企纷纷加快在海南布局，“大型企业操作效率快，成本较低，可以承担较低的售价，再加上本身的存量空间，海口的房价将趋于平稳。”
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