[摘要] 谁来保障保障房？在今年定调1000万套保障房目标的背景下，这句看似拗口的疑问句将成为摆在各地政府面前的一道实实在在的课题。
深圳政企联手 代建总承包的“万科模式”
地方政府推进保障房建设热潮正起，但深圳市住建局近期公布的一项数据仍让不少人为之担心：原本计划在“十一五”期间筹建的16.9万套保障性住房，目前竣工2万多套，仅占原计划的12%。而在下一个五年，深圳还将承担建设24万套保障房的重任。对于土地已经捉襟见肘的深圳而言，“旧债新账”一起算堪称不小的挑战。
十年内新增用地仅58平方公里
更大的压力，是来自下一轮保障房建设计划。《深圳市住房保障发展规划(2011~2015)》提出，规划期内深圳计划筹集建设保障性住房约24万套，总建筑面积约1616万平方米。保障房筹建规模之大创下深圳历史之最。
官方根据这上述计划测算，规划期内深圳保障性住房用地计划供应总量约5平方公里，其中新增居住用地建设保障性住房约13.7万套，利用存量用地建设保障性住房约9.8万套。而为此需要投资的资金约692亿元。
深圳市住建局官员去年底在接受《财经日报》采访时坦言，虽然2010年保障房任务突击完成，但面对如此大的建设规模仍压力巨大，而最担心的是土地供应问题。
深圳市住建局上述接受采访的官员说，解决保障房用地必须拓宽保障性住房用地供给渠道和方式，未来将主要通过新增用地、盘活存量土地、城市更新改造、用地功能调整、企业自有用地、收购没收非法房地产等多种方式保障用地供应。
深圳市政府甚至下了“死命令”：在城市更新、工改居以及收回闲置土地中，优先安排用于保障性住房建设；在年度用地计划中，保障性住房用地未得到落实的，不得安排其他住房建设用地。其中，2011年保障房建设用地不低于全市住房建设用地的40%。
民间资本入局
巨大的保障房建设资金缺口是另一难题。按照国家有关规定，严格将土地出让净的10%用于补充城市廉租住房保障资金。但深圳市住建局局长李荣强近日向媒体坦言，靠财政这个钱是非常有限的，就是10%也不够。
而2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元，其中安排用于保障性住房建设资金6.94亿元，还不到土地出让金总额的3%。
上述接受采访的官员表示，深圳在“十二五”期间将大胆创新投融资机制，引入社会资金参与保障性住房建设，拓宽住房公积金对住房保障的资金支持途径，现在正在研究建立保障性住房专项资金专户。
2010年8月份，由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设，这也是深圳有史以来的保障性住房项目。在该项目上，深圳率先在采取了政府主导、企业参与的代建总承包建设模式，引进大型地产开发商参与建设保障性住房。
代建总承包模式，即通过公开招标，选择一家由房地产企业牵头，勘察设计、施工参加组建的联合体，签订代建总承包合同，房地产开发企业负责完成项目建设全过程。目前，万科、招商、金地、富通等品牌开发商都参与到这一模式中。
在官方看来，市场化模式既能解决资金问题，又能发挥专业地产公司的技术与管理优势，充分利用社会资源，加快住房建设。
而保障房建设对企业并非无利可图。尤其是在国家加强房地产市场调控背景下，曾被视作利润“鸡肋”的保障房逐渐成为开发商的新选择，绿地、中海、保利、栖霞建设都已宣布进入保障房建设领域，绿城集团甚至成立了专门的公司主导运营。
深圳住建局官员透露，龙华保障性住房项目的利润约3%。万科向本报提供的资料称，随着近年来保障性住房占城镇住房建设总量比重日益提高，开发企业也需要考虑新的业务模式。例如在北京、上海等房价上涨较快的城市，未来新建保障性住房的规模可能会超过商品住房。
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