【秦虹】：大家好！非常高兴来到三亚，非常欣喜有这样一个美好的资源，能给大家提供一个这么好的休闲度假和开会的场所。我们会议日程里面写的宏观调控下的房地产走势，那我就跟大家讲一下今年的政策，大概用20时间。我首先讲以下几个个方面问题：
首先看看刚过去的个季度，今年一季度市场销售情况不错，1到2月份商品房销售增长速度达到38%，这个数字只是低于去年10月份、11月份、12月份的增长速度，这个增长速度一直高于去年9月份以前，包括08、07年增长速度非常快的时候，除东部地区的上海是负增长，江苏是个位数增长外，所有省份都是两位数以上的消费增长；其中辽宁、山东、海南的增长速度三位数，海南今年一二月份消费速度增长达到了380%；中西部地区湖南河北河南以及四川陕西他们的销售增长都在50%，所以今年从刚刚过去季度来看，商品房销售形势依然非常可观的，目前来看市场还是非常活跃的，当然也有个别城市是负增长的，但绝大多数总成交量是非常可观的。我们1到2月份销售七千多平方米商品房，这是过去几年里从来没有过的。
中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任 秦虹
但尽管我们有一个好的开端，有一个还不错的形式，但是并不确定全年房地产都将保持这样一个势头，这也就是我想讲第二点看法。实际上今年房地产需求仍然存在不确定性，为什么这么说？因为我们目前市场需求旺盛，成交非常活跃，这是中国国情和目前发展阶段所决定，我们现实发展阶段概括起来是什么？就是缺房不缺钱。我们在住房上还存在一些缺口，中国和美国、日本这些发达国家存在着不同：它们是稳定市场，美国去年全年成交600多万套住房，这些住房里面85%是二手房交易，新房只占15%；但目前我们还远远没有达到这样一个状况，从总的来看，现在中国房地产市场仍然以新房交易为主的市场。虽然去年北京、上海二手房交易超过了新增房，但从总量来看新房交易占总交易量80%，二手房交易在总交易里只占20%左右。所以美国这样一个成熟的房地产市场，市场景气状况高度跟经济指数状况很大关系。经济景气状况好大家买房换房，一旦经济景气差失业率增加，大家就会在住房消费上开始萎缩。所以他们并不存在缺房状态，但目前从中国现实来看，无论是新增人口的需求，还是我们把存量房和目前家庭户主相比，目前我们的住房总量套数和户主没有达到一比一。中国现在不缺钱，在这种情况下房地产金融资产属性表现特别明显，所以在价格上涨的带动下，在人们的需求里面有投资获利性的需求，保值避险性需求，而恐慌超前性需求所占比重开始增大。这样的需求相比我们自主性需求的改善性要有一定的弹性，这个弹性比较大，受外围因素影响也很大。如果从今年房地产市场需求来看市场的变化，问题不在于我们房地产市场本身存不存在需求，的问题在于外围因素的变化，外围变化还是我们货币信贷政策，货币信贷政策应该说对房地产的影响特别大。
我们房地产市场除人口、地理、经济发展这些实际发展指标对房地产影响大以外，还有我们关于住房的传统消费理念，我们对未来市场的预期，更重要的是受到了土地制度、金融体系、宏观政策的影响。从最近几年的变化来看，政策调整成为市场走向最为关键的一个决定性因素。现在可以说我们基础货币的供应量，产生的影响比较大，同时对房地产影响也非常大。在货币供应量增加的情况下，如果实体经济无法依靠新增量持续供给，就会导致我们资产价格上涨，这个是毫无疑问的。去年我们房地产行业吸纳了大量货币，不然我们经济发展状况可能会是另外一个格局，所以房地产行业吸纳大量的社会基金，会导致资产价格的上涨。我们为了研究货币发行、货币供应量和房地产市场的变化，特意建立了一个模型，根据房地产动态模型研究得出了一个结论：2001年到2008年用货币投放引发的商品房价格上涨6%左右，销售增长速度平均影响11%左右，但是2009年由于我们宽松的货币政策导致房地产价格上涨9.7%，而销售面积上涨18.8%。我们去年一共全年商品房销售增长45%，其中18.8%的因素是货币发行量所影响带动的。
今年我们要观察市场的变化，如果说可能还存在房地产市场需求不确定不能保持季度这个势头的话，主要依据可能是信贷政策的变化，这个对房地产影响也很大的。汇率发生变化，相关的经济增长速度因素也会对房地产市场产生影响，从总体来看我个人认为在目前的政策环境下，在普通的情况下，对2010年房地产市场我是有信心的，今年房地产市场总体上不会有太大起伏，但房地产需求仍然存在不确定性，所以我们开发企业的理性决策就尤为重要了。这是第二个方面。
第三谈一下今年的供给有望增大，保持供给增长的势头特别重要。从房地产市场前期指标来看，今年1到2月份土地供给面积由负转正达到11.2%，土地供给面积去年一直都是负增长，房屋施工面积增加了29.3%，这是什么概念呢？这个高于我们09年所有季度房地产的增长速度，就是施工面积增长速度，去年从1月到12月没有一个增长速度超过这个速度。第三，住房新开工面积增长速度达到37.5%，即使扣除去年同期负增长40%的因素，今年与08年相比它的增长速度也超过了26%，就是说土地购置施工面积的增长和新开工面积的增长在今年个季度表现都是非常迅猛，增长速度也是非常大的。
今年房地产市场销售形势良好，去年房地产企业融资总量达到5.7万亿。实际上房地产开发投出资金时候，这样一个宽裕的资金导致我们今年房地产投资增长和供给的增加不存在任何障碍，这个势头是稳定房地产市场，满足供给甚至进一步改善供求关系，保持房价稳定的重要方面。从政府所管理的保障性住房和政策性住房来看，今年增加的供给主要是公共租赁住房，而保障性廉租住房和经济适用性住房并没有太大的变化，大城市的经济性供房可能会增加投资。所以今年我们需要多看外围的变化，同时在供给上今年供给比去年增长的势头要更猛，这对我们分析今年房地产供求关系有着重大意义。
第四方面，实际上我们研究2010年房地产市场的时候，大家可以有很多的预期、判断，实际上从房地产市场来讲，在这个行业并不值得去过多关注一个特别短期的市场指标，应该把注意力放在长期指标上，市场的长期趋势对房地产从业者来说应该更有利。这个长期趋势实际上有两个方面：一个方面就是我们的政策趋势，目前来看房地产调控政策是一个全面指标，一、要更好满足大众消费；二要控制投资性需求；三要保障房地产平稳发展；它的目标是全面性的，若不想出现“地王”，还要在保持房地产快速增长的同时保持其市场的平稳，从房地产走势来看仍然需要综合的全面的稳定，既要解决低收入家庭住房难的问题，同时还要保持市场的稳定。在这个大的政策下整个格局不会有太大变化，大家所说的政策单一性是不会出现的。第二个方面，国情和发展阶段决定了我国中长期房地产发展一个走势，现在从城市化发展和经济发展的速度来看，我们应该对中长期房地产业发展持有信心，中国从一个房地产需求总的阶段来讲应该稳定的，如果我们看短期内的销售有高有低，但是稍微长一点的时间段内总量是相对比较平稳的，关注长期的房地产市场走势关注是更有意义的。
我今天就把2010年房地产市场的分析和判断在这里跟大家分享一下。我的看法只是个人的一点研究和思考，仅供参考。谢谢大家！
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