【主持人张文豪】：谢谢秦主任，刚才她提到一个词我印象很深，她说缺房不缺钱。如果乐观，这个现象会持续。这个社会上又缺钱又缺房人还是很多的，作为政策制定部门应该非常非常注意考虑怎么解决这个问题，我们也知道这么多年来随着中国房地产发展，很多人取得了成功或者阶段性成功，除了我们开发商朋友以外还有一类人决策也是很成功的就是专家，但是我相信专家有几种专家，一种他说这个样子，然后他想那个样子这是一种，还有更里他说是这个样子他做是另外这个样子，还有第三种他说什么样子就做什么样子，我不知道大家喜欢哪一种专家讲？应该第三种，我们下面有幸请赵晓博士，赵晓博士去年在国际旅游岛战略没有落实的时候他就很看好海南，随后言出必行在海南也买了房子，所以我们热烈环境赵晓博士。
【赵晓】：我去年把我一套房子给卖了，卖完这个房子还剩下一些钱，剩下钱干什么呢？我看好海南，我就在海南买房，买什么呢？上次在北京开会我曾经讲过，如果买房我最看好海南房，海南最看好一定是三亚，三亚最看好不是老三亚，我们在亚龙湾这一块是一个景象，如果到城区会看到完全另外一个景象，以前三亚没有红绿灯的时候我记得交通不错，现在有红绿灯越来越走不动污染越来越严重，空气越来越差，我不是很看好老三亚，我看好新三亚，新三亚完全重新规划新开发的按照新的标准，新的硬件和软件来打造的这样一个地区，在新三亚最看好的就是清水湾，清水湾就是一个主人在那干，不是那么多人主人，三个和尚没有水喝吗？所以我再清水湾买两套房，正好剩下的钱刚好够交首付，所以告诉大家上帝很公平的，如果你愿意给他一块钱，他可能给你十块钱。
今天文豪让我讲一点什么呢？以前我经常讲宏观，今天前面秦虹讲宏观和政策，其实我讲规划，其实讲规划应该秦虹讲，秦虹知道很多内幕，出了这个题我们都得完成，我对新一轮区域发展规划下城市的机遇看法。
我们知道区域规划成为城市里面的热点，今年的两会，两会报告里面区域的规划是重中之重，在整个地方都是重中之重，这里有一个背景就是政府我们叫在2008年之后面临扩大内需的这样一个重任，可以说重任在肩，我们怎么扩大内需呢？就得提出很多想法，其中一个想法就是通过区域性发展规划的推出来促进国内的投资和消费，所以2009年以来我们看到从国家发改委在年初发布珠江三角洲地区改革发展纲要，2008年到2020年，从这个开始到现在国务院已经先后批复了十几个区域规划和区域的文件，今年推出的推进海南国际旅游岛发展的意见，等于把海南这个给批了，未来几年这个想象会延续，到很多地方说我们能不能搞一个文件让国务院也批一批促进当地发展。
显然区域发展规划有利于国家通过地方的发展来促进来实现整个国家战略部署，发挥地方的主动性积极性创造性，同时在一定程度上也打破传统的行政的区划。但是总体上来说我们目前虽然我们批十几个规划，但是各个地方也特别热衷大家都在想怎么提规划成为眼前的热点，大多数规划成为方向性之一，可操作性不强，但是所不同就是海南推进海南国际旅游岛建设发展若干意见，这个机遇很显然在当前受到热膨，可以说所有区域规划里面最引人注意，也是引起反响的一个区域发展规划。
这个规划有什么特点呢？现在大家都看到了这个规划，有些人看到了它提出海南积极发展服务型经济，开放性经济以及生态型经济，形成以旅游业为龙头现代服务业为主导特色经济结构，同志们想一想在我们国家包括海南建省1988年作为中国特区一直到今天我们有哪一个规划，说是以地区的规划是以产业发展为主导，通过某个产业发展为主导来拉动这个地区经济发展，进而带动的一个非常重要的产业就是旅游业的发展，你想想看一个没有这是个，它是地区的规划但是它又是明显以产业为龙头，通过这个产业发展来带动当地的发展，通过当地产业发展带动旅游经济发展，这个用意很简单，中国去年我们虽然扩大内需保八成功了，但是也有很多问题，房地产热房地产的发展有一点失控，我们曾经讲中国经济最困难一年一不小心变成中国房地产最疯狂的一年。我们不能光靠房地产能不能靠一点什么产业？有第三产业服务业旅游业有没有可能通过海南国际生态旅游岛这样的概念带动整个中国现代服务业发展，这个可能大家非常良好的想法，希望能够这么做，这个地方又把海南往上推，同时把整个中国现代服务业特别是旅游业提到一个新的水准，这样中国的经济多有一些增长热点，多有一些不完全依赖房地产也不完全依赖出口，扩大内需能够撕开一个口子，假设达到这个目标就一举多得，这在国内也是次，次以产业作为区域经济规划主导，后来带动整个地区乃至整个中国新兴产业发展。
里面有几战略定位，海南的六个定位我国旅游业改革创新实验区世界一流海岛休闲度假旅游目的地，全世界经济建设示范区，国内外对外交流平台，南海热带资源开发基地，国家热带现代农业基地等等。大家有什么期待呢？或者得到朦胧有什么可炒作概念呢？大家希望海南的博彩业能够率先突破，这个我们国家没有，以前我们赚钱中国人有的是钱，有钱都送到澳门都送到拉斯维加斯去了，有一个朋友全世界地方都跑过了，纬度中国没有，海南这个地方有没有可能突破，2009年海南省体彩总销量一个多亿，排在30多个省市区最后一位，但是未来来看很多彩票竞猜里面会推出这些东西，这个成为大家一个新热点，这个搞出来中国那么多有钱人不用去澳门到这里然后大量收税多好。再一个就是开放，中国现在已经开放了，但是很多东西进一步开放，大家希望海南到这个地方根本不用签证，现在这个规划没有说免签，但是给了一些国家，以前有21个国家到海南来可以免签，现在又增加五个国家芬兰、丹麦、乌克兰、哈萨克斯坦等五个国家，第二就是海南的免税，免税不得了现在没有做，但是财政部研究这个东西，应该说条件许可可以比更加开放在关税方面。再一个大家希望他的航权可以直接通航到海南来，这次落地免签海南走在前头，再一个很重要有很多投融资政策。海南这次赋予了相当于西部大开发的政策，然后设立旅游产业投资的基金，然后将海南省列为中西部地区外省投资产业的省份，还有人说海南伸直成为人民币离境交易，外国人拿外币到海南可以交易，现在在香港有离岸人民币交易中心，将来海南能不能有这样政策，这个不得了很多原来不能做海南可以做，由此海南经济大家都在对未来非常看好，我们知道在2008、2009年海南省GDP在排在倒数第四位，今后能不能发展更快一点？完全有可能。
没有发展起来海南有一个好处就是房地产，大家对海南房地产预期马上看好，很多人认为海南发展两个阶段一个基础设施，然后就是海南游客每年大概20%增长，海南餐饮、酒店、交通、运输、旅游、商贸娱乐服务行业需求都逐渐体现出来，海南房地产大家非常看好，有人说海南可以成为短期度假可以成为国际富人岛，还可以半年定居的岛，不仅中国人定居甚至整个北半球亚洲富人都可以到海南来，冬天都到这个地方来，还有可能成为将来人口迁移养老的基地，非常非常看好海南房地产。我们从现在情况来看，所有批了这些经济规划区，它的房价都有一个增长，比如说天津滨海新区曾经半年内创造房价翻番的奇迹，重庆城乡统筹试验区也造就了房价增长幅度高的故事，海南国际旅游岛比任何地方引起的效应都大，房价有人说一天涨好几千，首先这个东西就热起来了。
海南没有六个战略定位任何一个定位没有实现之前，海南首先实现了一个房地产炒作国际平台，据说春节期间四千亿资金流入海岛，还有一些江浙游资早就在这里了，我们看到一个深层景象，大家想起93年海南房地产泡沫，在那次海南房地产泡沫里面，海南挤压的房子相当于十分之一，一直到07年才基本上消化掉及大家看到这个情景担心海南会不会出现大的房地产泡沫，这个如果出现别的什么事没有做先成为国际房地产炒作品牌，你所有规划可能甚至拖延甚至失态，海南领导人讲反响太大热得太快。同时讲海南不会有房地产泡沫，其中一个理由是什么呢？因为现在政府宏观调控能力比当初强，当时1993年的时候宏观调控能力比较弱，我听这个觉得有一点纳闷，现在宏观调控那么强没有预见到这个规划出台之后房价这么暴涨，房价这么暴涨我们宏观调控能力强在哪里？这次房地产暴涨一个直接关系就是我们在2月2号海南省出台两个暂停，两个暂停政策暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。这个明白者房价上涨，这是一个直接因素，所以这些因素来看让我们有一点担心，这个很明显非常错的决策，本来抑制房价暴涨就会出台很多政策，不用那么着急炒，把房价直接提上来，这个政策直接支持了房价上涨，我们现在比93年水平好多少呢？我们看到海南2月2号两个暂停，2月3号出台八项措施，然后昨天4月1号海南省国土听新闻发言人除了主题公园大型项目审批仍然等待海南国际旅游岛建设发展规划纲要获得批准以后才能启动以外其他一般房地产开发项目审批将于4月1号重新启动，好象把两个暂停又解了，中间经历了两个月，到目前为止到该情况就是这样，我们看到区域规划很重要也是包含大家很多美好寄托在里面，同时我们看到海南区域发展规划国际旅游岛受到了热膨，与此同时我们看到它什么没做现在暴露出一大批问题，不客气包括我们生活调控问题，不调还好一调调乱了，没有加红绿灯三亚车跑挺好，加红绿灯车跑不动了，房价现在朝令夕改，所以我们看到有些步态乐观的东西，我们有很多美好崇敬，很多美好的规划，但是现在来看真正实现这些规划还是有不少的挑战。
我们这里面讲几个东西，海南究竟供人投资还是供人居住？我们海南吸引流动性的投资，上海、北京、全世界的抄家，他根本不住就是炒楼的，套某些楼盘一看整个楼都给我，有的小开发商对不起整个楼要我不给你，这个流动性投资不是居住，这个我们说对海南将来会产生什么样的效应，我们为什么在上海、北京那些地方经济发展好，因为房子发展好，98年房地产大量市场化，房地产有一个长足发展，这些房地产发展吸引很多人居住，这些人居住在那里又吸引很多的产业，成就了很多产业，成就了经济，但是如果海南变成现在吸引流动性投资客，大家买房子不在这里，等着炒再卖，实际上没有居住性的，这个对当地产业的形成，对于整个经济良性是一个巨大的问题，这是我们讲海南究竟投资还是居住我们思考这个问题。
还有海南究竟休闲地方还是就业的地方？我们现在经常好象把海南看成一个旅游休闲度假的地方了，但是城市发展来看，城市一定要有一个它的基本功能，地区的发展也是一样，一定要有一个基本功能，光是大家休闲你的功能是不是能够完全，特别是你的就业能不能满足，这里面有一个很大问题，如果我们吸引到多元化固定的人群，进行多元化的开发将来海南的就业我们要打一个问号。
这个问题是我们现在的城市基础设施和房地产开发，哪一个应该先行？
我们看到海南房地产升温，并且一下爆炒起来，海南基础设施远远没有跟上，本来大家设想阶段第二阶段带动20%的旅游业增长，然后房地产发展，现在看到房地产首先升温，但是基础设施没有跟上，城市化不知道会怎么样？2009年整个中国投资，经济增长占8.7%，90%是投资的贡献，这么大的投资，经济都是靠投资拉动的，投资什么呢？去年投资主要不是房地产投资，今年开始升温，去年主要是靠政府建设投资，本来这样投资方式就受到低评，因为基础设施应该怎么投资取决于城市发展，如果城市没有定型，城市规划没有做出来，这个地方建设基本设施有没有需求根本不知道，有可能你建这些基础设施将来没有需求，因为城市才是满足消化基础设施能力的地方，你的城市现在没有规划，城市没有发展，现在没有基础设施，很显然将来建设不合理的，海南一定要有一个城市的规划，在这个城市规划中充分考虑它的就业，它的休闲，本地人口外地人口等等，它是一个真正的我们说功能比较齐全这样的结构，在这个基础上才能考虑基础设施，然后在这个基础上房地产发展才有可能合理，我们房地产跑在前面，基础设施没有跟上，基础设施肯定是有问题，我们看三亚基础上，从很多角度，我奉劝很多朋友过年不要到三亚来，我可以到马尔代夫，就是不要三亚来，你出机场出不去，打车打不到好车，这肯定有问题的。
另外我们再来一个，前面我们讲这个规划的特点就是非常强调旅游业，国际旅游岛这个概念也非常的亮，非常新，我们希望这个带动中国现代服务业发展，海南基本上接近台湾，这么大地方就搞一个旅游可以吗？你的经济功能是单一性还是应该综合性，这个很值得怀疑的，虽然它的产业里面讲好几个，但是我们看到旅游显然放到至关重要的位置，而且海南省官员讲话，他谈来谈去就是旅游业和房地产，其他基本上不谈了，在发展过程中更容易被忽略。这样一个单一功能的这么大的经济区，我们怀疑这个发展方式是不是合适的，再一个海南究竟蓝色还是绿色，海南一个名片就是蓝色，南中国海是的海，三亚归来不看海，但是现在三亚蓝色我们说正在被破坏，所以蓝色要迁就绿色，绿色保不住蓝色就会黯然失色。
我们讲一个问题是本地人导向还是外地人导向，我们做出这个规划，做出这个规划更多是迎合外地人的，人都会喜欢海南，有这么一个气候，好环境。各方面都比大陆看起来更适合养老养生的地方，全中国人民都喜欢，我们现在也是努力满足。对于全中国已经富起来的一批人，第二居所需求这是外地人导向，但是我们说本地人，本地人连工作可能足够的就业都不能解决，然后收入很低，这个房子跟他没关系，他看别人买一套又一套但是他一套也买不起，这种情况产生什么问题？肯定不和谐，所以我们知道三亚偷抢发生率都是很高的，永远不想和谐，你到海南就想骗你，你把我们东西搞乱了不骗你实在良心过不去，我们考虑外地人需求我们也要考虑原住民，而且原住民基本上没有大的发言权，当地政府考虑不够他们，当地政府考虑的是政绩，考虑GDP，而不是考虑原住民实实在在的问题。
再一个问题是文化在经济发展当中的重要性，我们整个规划没有考虑进去，我们想让海南GDP上来，海南GDP现在倒数第四，之后慢慢往前走，但是我们担心这个地方会不会由此破坏掉，台湾有一个地方，这个地方对台湾工业化一直很恼火，因为别人搞工业化，但是它拒绝工业化，拒绝机械化，所以发展速度很慢，但是等到台湾工业化破坏的差不多了，他变成台湾的世外桃源，很多台湾人到哪里去，它的经济增长速度现在台湾名列前茅，然后人均收入比较高，这是它的情况。我们本身有一个世外桃源也就是海南，但是我们很可能在下一步大开发大建设当中也变成一个大破坏，这个地方以后我们后人再也看不到海南怎么回事，同时范围当中我们完全忽略这个问题，忽略这个地方也有的文化，忽略这个地方的特色，包括黎族很有这里文化积极精神，我们看到跟泰国差不多，跟巴厘岛差不多跟印度夏威夷差不多，解决强加的东西下来。
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