[摘要] 楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
【王琼】：前面三位老总讲得非常好，我发表一下个人的观点，经过我这几年来在海南包括岛外的拓展，雾霾已经提示我们，环境是我们的重中之重。就像刚才楚总提到的，我们拓展重点也是北京，北京是整个海南岛任何一个开发商必拓之地，其他地方可以不去，但北京必须去，因为最有钱、有地位和有身份的人基本上都集中在北京，在这个地方找到突破口肯定可以打开一片天地。雾霾也只告诉我们，哪些城市是我们重点要控制的，现在中国能耗的实际上还是煤炭，石油我们并没有像发达国家那样，我记得在德国是使用煤炭是需要经过法律允许的，没有经过法律允许是犯法的，虽然中国没有这样的规定，但是中国也开始重视煤炭带来的污染，去年国家环保部门开新闻发布会，未来的十年到二十年我们如果希望的雾霾不要再严重，那我们现在必须要控制，就像房价一样不要再涨，只要控制目前的现在的状态已经非常好了，所以我们已经有目标，这些雾霾城市已经告诉我们要拓展这样几个城市，在寒冬市场调控的情况下我们深挖这样几个城市。
客户来买房，我们肯定会分析这些客户的承受能力，产品主要就是从经济、刚需、小户型等方面进行设计，或许一开始客户住的是小户型，但是他有钱他会升级三房、四房，如果市场再好一些，别墅等也会被推出市场。所以我个人认为我们领海在设计产品的时候考虑的主要是针对一些需要这种享受阳光，把生存和度假放在前面的人，先买一个经济房两房，等到经济好一些马上换三房，甚至可以直接未来就是四房了。
【 】：今年的雾给人最直接的感受就是三亚的空气真好！三亚变堵城之类的看似负面的新闻反而很正面地把三亚的好环境宣传了出去。在这种情况下，三亚很多项目以老带新的比例高达60%以上！谈到项目拓展，各个项目条件与资源不同，开发商也采取不同的方法。就南枫禅墅来说，公司的资源客户相对较多，项目虽然没有正式销售，已得到湖南客户、宁波客户、江浙客户的重点关注。另外，南枫禅墅项目定位为大三亚城心禅生活墅錧，是迎宾路上罕见的高端墅质社区，更是禅生活理念的落地社区。我们无论是在择址还是产品规划及细节打造上，都具有很强的差异化，有效避免了同质化产品的恶性竞争。总体来说，南枫禅墅更讲究居住的品质感和心灵的宁静感。在户型的空间特点上，的特点就是讲究禅宗建筑的“留白“意境，大量的可拓展空间奉送给客户。在户型的面积设计上，我们76平方仅设置两房两厅，主卧就带有大大的卫生间。我们提倡的不是养生，而是养心。通过项目周边景、园区景、庭院景再到室内“景”，营造出养心之“境”。
【王志海】：对于这个问题我先跟大家介绍下雾霾，之前我们在北京的时候，雾霾什么状况呢？出门之后基本上到处都是模模糊糊的，周边灰蒙蒙的一片，如果你更深入的了解雾霾，你会连喘气都要小心翼翼，雾霾笼罩了北京河北等城市，大家对雾霾非常憎恨。河北省有七个城市占据了排名前十的雾霾城市，河北可以说是深受雾霾的毒害，河北很多发展好的企业对三亚的地产是非常有消费能力的，所以雾霾今年针对雾霾也是有一些想法的，想在京津包括湖北山东这些雾霾比较严重的城市展示一下三亚的优势。我常年生活在北京，家里的水壶烧开水烧一段时间就会有水碱，三亚就不会，这个水壶使两三年都不会有水碱，专门研究空气PM2.5专家说，雾霾的的危害性其实非常大，比我们平常所了解的都要大很多，常年生活在北京和三亚这两个城市，寿命都会是不一样的。这就牵动了海南新一轮“候鸟”购房的热潮。
【赵万里】：每当说到雾霾这个事，用雾霾作为三亚房地产的亮点和卖点稍微带有幸灾乐祸的成分在里面，生活在北方地区，尤其冬天一供暖，紧接着出现雾霾天气，生活在三亚是没有这个情况出现的，包括PM2.5对于人的伤害是不可逆的，你一经遭受过袭击这个停留在你身体里面是不可能被代谢出来的，我们单纯以这个东西作为我们的产品和相互的卖点的话，站在我的角度，我到更希望北方的天气质量逐渐好起来，北方的空气质量能够和三亚一样，PM2.5控制在不超过20这个是我愿意看到的，其实回归到刚才个话题，这个是基于我们真正的没有挖掘出来我们究竟是在卖什么，一旦我们想明白这个事了，不管雾霾也好或者PM2.5也好不应该成为我们的项目卖点更不应该成为我们的说辞，其实这种东西即便我们现在这种情况下，来三亚买房的人包括说逃离雾霾，你是逃离不了的，你不会把三亚选择长居所，相当一部分时间生活在北方城市，三亚的人也不会幸免，我们或多或每年也要去北方，所以也要享受一下雾霾带给我们的空气。当我们的购房人群、营销人以及开发商逐渐认识到这个情况之后，我觉得情况一定会有所改进，每个项目在它的营销思路也会发生比较大变化。在户型上，对于去年一年以及今年年初陆陆续续推出来的，户型同质化非常严重，出发点完全一样，然后主打的是经济性两居迷你性两居控制住总房款，地段好的房款200万左右，地段低一点一百多万，最终迎合消费者的态度，不想花太多的钱同时三亚购置一个安身立命之所，产品跟着市场走，市场需要什么产品我们做什么产品，这个无可厚非的，但是我觉得这个也不排除政策因素。相关的政策可以把我们拿地到完成开发流程这个时间不给我们做的约定东西，可能就不会造成供应量集中上市的出现，这个用电供水还有错风运行，我们的三亚房地产确确实实被政策逼着一起上，大家一块一年拿地基本上差不了一两个月，不是你先就我先，所以形成了市场集中的爆发。
而且这样给客户的选择余地其实并不大，我们拿迎宾路片区来说买你家和他家的房型差不多，位置差不多，周边的配套也差不多，其实糟蹋了客户，有一客户说我就想要大户型，比如说昨天聊天的时候上有老下有小，上面可能考虑老人下面有孩子再加上中间力量，给我70平米两居我怎么住，但是又喜欢这个片区我觉得单价是认可的，不管1.6、还是1.7万，这个单价我是认可的，这样糟蹋了一部分的客户，是市场主导我们的产品设计，但是同时也被市场无情给挤对了一把，有一天开发节奏可以有所缓解，我们真正给人民提供一些他们真正的需要的东西，所谓居者有其屋，年轻人有他的小户型和公寓类型的产品选择。老年人有养生度假产品选择；真正的中间力量有真正的舒适型的居所来给他提供，本身就是放轻松的一个节奏，你偏让一家人打地铺睡沙发这个失去了旅游度假的意义，而且也让他对旅游度假产业，旅游度假的生活失去了真正的理解，你说什么叫做旅游度假？放轻松。有很多的在这个外地玩不到的东西，与其我们拿雾霾说事还不如说像我们高尔夫球，三亚一年四季都可以打，这个就是我们的卖点，说到海水质量，一说大家都痛心，我们数数海水质量，现在渤海海水什么颜色，黄海海水什么颜色，再看看美丽三亚周边南海什么颜色，这个不一样的，这个带给你的心情不一样的，天是不一样的，海水也是不一样的，这个心情一定也是不一样，海水是灰的，心情也是会的，这个是我们需有度假的生活，我们可以出海，我们有兴趣可以上天玩各种各样的天上旅游，去潜水去享受一下类似马尔代夫的诸如此类的生活，让他不出国胜出国，给他打造这种旅游度假的生活，我们的户型被市场无情挤压到了这个同质化太严重了，客户失去了选择，所以大家的日子也不好过，再加上非常令人费解的是近半年以来，尤其是旺季所产生的分销的积累竞争，受伤的是谁？受伤的实际上是客户，客户是真正的受伤，不管五个点开始，还是到六个点起七个点起，这个羊毛出在羊身上，我们开发商让一部分利益出来，我不可能做赔本的生意，这个单还是需要客户来买，这个市场需要良性的发展，尤其对于分销产业，这只产业链一定要规范好，要有一个可以让市场整个健康良性发展的政策来出台，大家都想拓客，究竟渠道在哪里，大家都各有各的渠道，我们形成一种真正的健康的这种开发商联盟、营销联盟。因为每个人都喜欢我来的客户都买我的房子，这个可能性是零，是不是我们可以做到大家真正的三亚圈联盟销售，不买我的客户我积极推到别的项目去，我们不要浪费客户否则由于不良恶性的竞争导致客户本来满心欢喜来买房子，最后弄的乱糟糟的，一个好不是真正的好，大家好才是真正的好。
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