[摘要] 楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
【主持人】：近期的楼市情况来看经历了银行停贷款和杭州等城市的降价潮的热炒之后楼市崩盘论狼烟四起对于这个情况大家什么看法，是否会影响到三亚的房地产销售？
【楚风】：我个人认为这是个别现象，国家宏观调控这么多年其实最终的目的不是要打压房地产，也不是要把房地产变成什么样，就迎宾路区域来看，目前的现象就是大家同一年在拿地、同一年在开发，同时都在2014年下半年开盘，同时都在2013年的年底开始酝酿代售，在这个方面要有一个很好的对照的局面，竞争有助提高。
【李小辉】 关于崩盘论，其实很早以前就有过各种各样的讨论。我认为，国家并不是让楼市怎么样贱买或对楼市进行控制，只是希望房地产以更健康的形式进行发展。
今年年初任志强、万科的王石都表现出了比较悲观的态度，包括李嘉诚的撤资等等。这些情况让人感觉到房地产近期发展有一点问题。但是这个对于三亚楼市而言，影响是非常小的，就像赵总所说的，我们卖的是生活、卖的旅游度假。短期来说消费者可能心态上面有一些挫折，但是长远来讲三亚楼市肯定是会积极向上的。
举个例子，如果把三亚的房子搬到深圳，市区价格可能三万左右，但是湾区房价马上十几万。但是三亚的房价没有这么吓人，三亚的湾区房价也就是每平米两三万。假如同类别墅搬去北京上海，每平米十几万的高价。因此，不管政策怎么变，长期来看，三亚楼市还是会健康之向上的。
【李星】 “崩盘论”就一直存在于房地产市场中，但是在三亚“崩盘论”是不成立的。因为在三亚我们卖的不是刚需楼盘，我们卖的是生活。如果开发商只是做一个房子或者想着资金利用率的开发，想着挣钱的话，还是会担心市场是否崩盘。如果想着做一个理念或者产品，应该不用考虑到“崩盘论”。因为我们卖的不是房子，我们卖的是一种生活。一种度假生活，我们是在资源上延伸我们的产品，“崩盘论”不攻自破。
【王琼】：我发表一下个人的观点，房地产崩盘这个词用在房地产身上是不合乎逻辑也不符合法律的。因为土地是国家卖给开发商的，房地产崩盘逻辑推理出来就是土地市场崩盘，土地市场崩盘了，意味着政府也崩盘吗？这是不可能的事情，所以我们不能用“崩盘”这个词。举一个例子，我也炒股，六千多点跌多少，纳斯达克和香港有这样跌过吗？重来媒体说股市崩盘，股市操作是什么，他没有说崩盘只能说跌破净资产，这个是崩盘吗？很多股票都跌过净资产了没有说崩盘，我觉得这个崩盘是一个误导或者民间里面有一些想抄底的人抄不到底，媒体的操作也好其他的“放风”也好，我们只能说回归，我们只能用一些价格说回归理性为下一波的上涨和经济发展做准备。
【 】：杭州是一个内陆城市与三亚的旅游地产还是有着明显的区别的。内陆二三线城市的房地产市场就象“池塘”，因辐射范围有限，每年有着较为规律的人口增长率和市场去化率，这种“池塘”类房地产环境，对供求关系极为敏感，导致出现阶段性的全面价格战；而三亚则不同，他面向的是至全世界的客户，房地产市场象“大海”，只要城市辐射力和磁性不断上升，客户百川归海的特点就越发明显。
海南楼市的一个显著特点就是旅游地产，个人认为旅游地产旺衰更多发取决于城市辐射力与磁性、城市的规划与发展、产品的客户迎合度。
据第六次人口普查报告结果显示，三亚十年来常住人口增加20。31万人，增长率为42.11%，远超过水平5.84%，三亚年均人口增长率为3。58%，仅次于北京的3.8%，位居第二。对比第六次人口普查报告结果和第五次结果发现，三亚人口自然增长为负数，增长的人口98%以上为外来人口。这一数据表明，三亚的城市辐射力大幅提升，城市磁性第二，且迅速增强中。
再浅谈三亚城镇化进程，2011年三亚城镇化已达率已达68.32%，离原规划的2020年达75%空间不大且远超2012年的城镇化率52.6%。目前三亚市的城镇化主要任务已由量化往质化转变。从城市规划发展的角度上就对产品提出更高质素的要求。而为了更精准定位客户以分得市场杯羹，一些洞悉先机的开发商更是做足产品定位，以求以精品赢得客户。王市长也刚讲过，三亚目前经济还有些依赖房地产，但低调前行的目标是，未来的三亚不卖地。要保持城市的低密度及舒适性。近日，更是明确表态，三亚将提高准商品房用地的门槛，这也意味着目前在建项目的潜在对手将减少，更意味着在三亚城市品牌不断提升的过程中，三亚市政府将通过减少市区商品房用地的手段，将使三亚市房地产市场出现阶段性的供不应求现象。由，二是2014年4月起，三亚将不再建设80平米以下小户型，主要建设低密度、低容积率的大户型别墅和洋房。这意味着象南枫禅墅这样的高端墅质社区是三亚未来的主流产品，更意味着南枫禅墅76平米的户型将成为市场绝唱。
2014年海南楼市将有更优质、多样化的产品供应到市场，也必将吸引更多类型的、不同置业理念的购房者青睐。旅游资源的独特性，土地的不可再生性，城市规划的高端性，都明确表明未年几年，海南的楼市将更加理性地火热。
无论从三亚的城市规则向我们传递出的利好信息还是日益成熟的房地产产品引起更加细分的旅游地产市场，我们都没有理由对三亚的房地产市场做出悲观预测。
【王志海】：杭州降房价这件事大概持续一个多月，今天早晨新闻还在说，这确实是一个点，就楼市来说出现这种情况的毕竟只是个别城市，像杭州降价这种典型的例子，现在北方由于行政副中心的外延像保定天津等楼市都是飞涨，不能因为一个特别城市楼盘的降价就说明整个国内的市场“崩盘”或者出现大幅度的上涨，不能以这个为定论。从宏观数据来看，中国处于一个发展中国家，也在向发达国家迈进，发达国家城镇化的人口占人口的大概70%，农业人口占30%，中国城镇化人口经过这么多年发展达到50%，农村人口还是比较多，所以城镇化的发展进程决定了国内的房地产市场还是要有序发展的，具体多少年不敢说，肯定还得有一段的时间持续发展，能否用“崩盘”这个词最终来形容房地产的景象，就目前来说还不好描述。
【赵万里】：我觉得崩盘论就像一个笑话一样根本是不可能的，永远不可能出现的，在房地产行业，大家都是在摸着石头过河，在这过程中出现了私下交易的情况，违反了市场经济体制，所以出台了土地的招拍挂政策，原本初衷是好的，避免了一些土地的私下交易，但是后面引发了一系列像多米诺的效果，财大气粗敢出价的人有理想和梦想的人纷纷把土地的价格一次一次抬高，每一宗地的地价都在不断的攀升，所以逼着开发商也是高价拿地，为了保证自己的小营生也只能高价买房，其实一直以来开发商是背负了诸多的骂名其实基于终端的购房者他们不去看土地市场，只看开发商这个房子卖这么贵，其实不看我们的楼面价已经达到多少钱，所以形成了我们这种不叫恶性，就在这种尴尬的境地当中艰难前行。
此外中央陆陆续续推出的一系列举措这个也是在抑制房地产继续的方向发展，转向良性的发展，这个列车启动可能就停不了，各个土地还是在出让，各个开发商还是在做积极的土地储备，还会有新的商品房不断的推出来，但是从另一方面来说，银行停贷是一件好事情，像刚才王总说的这个，美国的次贷危机无外乎就是咱们的抵押再抵押，最后抵押到这个接力棒接谁那里动不了了出现了这个情况，中国我觉得受尽银行端口非常好的举措，我们应该限贷不限购，真金白银一次性你就买，但是别想通过经济杠杆四两拨千斤，掏30%、50%的首付把房子买过来，这样房子在市场上形成一定的泡沫，但是如果把贷款政策收紧会让我们的房地产基础变得非常扎实，因为真金白银砸进来，此外我们的中国人民已经习惯了风声鹤唳式的生活，稍微有一点点波折就由一个点引发一个面来，但是我觉得留言不攻自破，不能因为个别项目的降价就造谣说崩盘论，一两个项目的疯狂涨价是不是预示着市场要腾飞了，所以对于客户而言还是理性用真正的科学的经济观点去面对这个市场去看待这个行业，这样我觉得对于整个的行业发展，以及对于整个的市场都会有着比较好的推动的作用，至于到三亚我觉得就更不用跟这些所谓的崩盘论来划上等号了，我觉得还是刚才那句话三亚卖的是生活，老百姓来买的也是买的生活，买的这个空气，买的这个不同的生活的理念，我觉得是这样的。
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