[摘要] 楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
【主持人】：我们接下来进入下一个议题，我们国家国际旅游岛催生了对于三亚市场来说小户型功能的全面性还有整个设计，真正做到人性化的小户型少之又少，针对这一现象各位什么看法，在户型设计上我们如何打造迎合三亚当下的市场，另外三亚这边从4月1号以后政府住建部不批80平米以下的户型,对这个说法大家有和看法？
【李小辉】 我是这样理解的，人性化的设计包括功能全面性。功能全面性这种住宅尤其在香港特别受欢迎，因为香港的工薪阶层非常需要此类产品，一些大城市工薪阶层也非常适合这个产品，年轻人对于这类产品也有着个性化的需求。但是在海南岛，购房主力群可能就不在上述人群里面，所以在海南这种个性化的户型相对设计比较少。
从户型设计来讲,我们更想强调的是社区设计，社区设计这个涉及到服务，设计到各方面的配套，这些我觉得都非常关键。因为我们很多住宅是供应给中老年人的，这部分人群他对可能有着较少的个性需求，但是对于服务和各方面的配套可能有着更多需求。
具体到一山湖，我们的产品是以两房为主，客户的需求导致了我们的产品统一性。我个人认为，海南楼市同质化竞争太严重了，户型设计这个方面便成为海南楼市的议题。此外，社区的服务形态、配套形态以后可能会是我们的努力重点。
【楚风】：我认为目前三亚小户型的设计与其他户型相比已经非常了，举一个简单的例子，除了山林君悦项目之外，可能周边的很多项目都是这样的一种类型，好多都是五六十平米做两房，然后客厅可以做到四到三米的开间，阳台还非常的大，其实一般2.8米的阳台足够使用了，现在所有的产品阳台都是达到3米和3.7米，这样一个阳台的面积基本上和一个房间的面积一样大，同样小户型可以做到明厨明卫的程度，独立的卫生间和独立的厨房都带有窗户，而且尽量做到使用率非常高，所以我认为这种户型设计上面已经做到，这是市场需求导致的，再优化下去就想象不到还会做到什么程度了。咱们可以讨论一下户型的问题，因为我是做销售出身的，刚才赵总提的问题非常赞同，我们卖的不是房子是理念生活态度是一个度假的延伸，是取得这个配套。
其实说到四月份三亚市官方即将对小户型房屋宣战，自4月1日起不再放行80平方米以下户型建设消息，我认为是暂时性的政策，从这个政策颁布之后我们都不能保证三亚市不会出80平米以下的户型。我们一般会考虑客户的需求，客户来三亚玩，来享受，这个目的也很敏感，房子就是解决住的问题，其实现在受欢迎的小户型功能性只是解决了一个人的最基本的生活需求，我是这样理解的，我们在给客户宣传这种户型大小的时候，我们也会跟客户进行说明，户型越大享受的这个舒适程度就会越高，你的舒适度满足度就会越高，户型越小只能解决这个基本的居住，简而言之就是一个睡觉的地方。很简单的一个例子，现在租房子，小户型永远比大户型好租，大家知道大户型舒服住着怎么样，但是现在很多人打工时却宁愿住在一个二三平米的单间，原因是他需求的仅仅是一个主的地方，现在来三亚买房子者越来越表明这个态度，就是买一个总价低面积小可以承担起，当然我说的客户群体要抛掉一部分的高档人群，现在三亚买房子的人群越来越普遍了，并不是几年前只有高端人士有钱人士才能三亚买房子，当然都是二次置业。中国人有钱人，越来越多人有能力买房子，需求越来越突出的就是总价低面积小解决基本生活的，可以借助买这个房子可以跳三亚的环境享受大环境。
【赵万里】：这个小户型的问题短期内我们解决不了的，我们回顾理性思考一个问题，客户希望花的钱，他知道他花那个价钱买不到那么舒适的，只能满足基本需求，打一个比方来讲现在客户来三亚买房子就是吃饭，能填饱肚子就好他不会想营养均衡一下，更吃一些高大尚的，我们现在客户就是满足基本温饱可以吃饱这个是他在三亚的购房的这种基本的需求，我们客户真的没钱吗？不是真的没钱，通过近两年的中国奢侈品的市场消费情况我们可以看出来这个非常庞大，现在中国奢侈品消费基本上跃居了，去年跟水城聊奢侈品当时中国排第二，现在中国排大把的有钱人，为什么三亚房子越做越小了呢。就是因为我们不由自主的，所有营销人都在讲房子怎么样可以卖得快一点，实际上把风险划分了。
我得谈多少客户才能谈出一个大客户，与其这样不如搞一点小户型低总价，两百万可以买一个比较有面子的房子，自己搬起石头砸自己的脚，以至于迎宾路一下子出来这么多的经济性，咱们不是经济适用房，我们三亚卖的不应该是经济适用房，如果我们可以传递给客户一个信息，传递给客户的信息，我们可以逐步的培养一个三亚的购房的这种态度作为在他长住地刚需购房里面。在北方和岛外刚需盘砸锅卖铁全家人也得买一套房，而且买一套相对面积达一点因为是刚需，或者是一个改善性居住，这个一定是得这样。为什么三亚已经买了，为什么不买舒适点的，此外制约户型的原因还有政策的原因，一旦房产税出台了，大家都在算人均面积，我一家户口本上面四口人，这个住房总面积不能超过多少，超过我就要交税了，不排除很多客户规避这个风险，买一个小户型六七十平米做到两居可能相对降低物业税这个方面的风险。
我倒是认为，三亚也好、海南也好其实这个应该需要政策支持的，这个不应该作为你这个房产税所征收的这个基数的统计对象。房子做小了空置率会更高我是这样看的。所以短期内这个情况无解，我们作为尹霄人今天坐在一起我们可以把这些问题抛出来，想一下如何缓解，但是更多的我觉得还是需要我们拧成一股绳去把市场做强大。
以前这个房协的刘秘书长说过，单个项目卖的好不是真的好，有待于我们一起努力把这个市场做好，真正老百姓意识到来海南买房子确实有必要，而且应该逐步提高他们在海南三亚购房的这种认识程度，加强这个认识程度不断的深化，这个也是需要大家不断的新的生活理念和内容，我认识相当一部分在三亚的玩家住房都很大，跟他们聊过一年呆三四个月为什么买这么大的房子，就是家里的人口多，上有老下有小这个人口。第二，我的玩具多、车多、船多，各种各样车船有关的玩具，一种其他岛外没有办法现象的玩具比较多，这种陆地军用坦克，笑谈渴当然没有武器的很小骑在上面跟沙滩车这种东西，还有快艇、摩托艇、潜水器材小户型你能够解决得了，整个小户型不够装这些玩具的，关键我们得把这个灌输给他们，有钱人很多大家会玩的人很少，综合几个方面未来可能三年以后这个问题有可能解决，我也期望这三年内大家可以把手头现有还有计划供应的经济性户型尽快的存量消化掉，这样以便于我们更多的推出来更宜居更舒适的产品。
市场决定我们的产品，我们是出于无奈，任何设计师都希望勾勒出来一个非常舒适的户型，但是我们种种从设计阶段到营销阶段，我们所面对的这种现实情况确实都是出于无奈，而且本身三亚这个房价被低估了，目前是被低估了，有可能是由于这个2010年政策出台之后的一窝蜂价格推高之后逐渐很多人回归理性，说现在的三亚房价回归理性，现在的三亚房价恢复不理性，我们现在最近一期的成交数据显示三亚的成交均价2.3万，我们可以很简单拿他跟北京的房价比一比，我们有着这么优越的景观气候人文资源，我们仅仅均价才2.3万，北京的空气环境是怎么样的，交通环境怎么样的，人文环境怎么样的，难道这个不是被低估吗？我们这里可以说中国的钻石，一块钻石基本上卖出来一块生铁的价，所以价值被低估了，一旦如果说不上我的简直现在是高位运行做出小户型无可厚非，但是现在本身就是属于价值低谷再做小户型，这样只会让行业的生存环境越来越低，只会让我们越来越低，我们想一想还能怎么办，只能一直做小户型一直控制总价，户型越来越小，总价并不会越来越高，以此来换量这个关键还是客户的引导，我记得曾经我在操作远洋公馆的项目，那个位置峰值已经卖3.3万，比起现在迎宾路的片区，比起领海的片区相信大家都是心照不宣的，因为客户一直接受引导而且对市场看好，后来种种政策出台之后可能价格行业说回归理性实际上我看就是下跌了，但是我觉得这个不是什么好事情，这个并不是理性的回归这个是无奈，所以市场要好这个真正的凸显出我们三亚独有的优势，所以价格还是应该去真正的回归理性，真正的还三亚的房价一个真实的数据出来。
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